6·27 대책 주담대 6억 한도 — 수도권·규제지역 누가 영향받나
6·27 대책 주담대 6억 한도
6·27 대책 이후 "집 살 때 대출을 6억 원밖에 못 받는다"는 말은 들었는데, 정확히 어디서, 누구에게, 얼마나 적용되는지 헷갈리시는 분이 많습니다. 한도가 줄었다는 건 알겠는데 내 상황에 정확히 어떻게 걸리는지가 가장 궁금하실 거예요.
그래서 이 글에서는 6·27 대책이 대출에서 바꾼 것, '수도권·규제지역'이 어디까지인지, 그리고 집을 처음 사는 사람·갈아타는 사람·추가로 사는 사람 세 가지 상황별로 영향을 한 번에 정리했습니다. 정책 평가가 아니라 달라진 제도와 수치 안내가 목적이에요.
- 한도: 수도권·규제지역 주택 구입 주담대는 최대 6억 원. 고가 주택은 규제지역에서 4억·2억으로 더 줄어듭니다.
- 지역: 규제지역은 이후 서울 전역과 경기 12곳으로 넓어졌고, 이 지역은 LTV가 40%로 강화됐습니다.
- 대상: 생애최초는 LTV 70%·6개월 전입, 갈아타기는 6개월 내 기존 주택 처분, 다주택자 추가 구입은 사실상 막혔습니다.
6·27 대책, 대출에서 뭐가 바뀌었나
6·27 대책의 핵심은 대출 조이기입니다. 수도권과 규제지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출이 최대 6억 원으로 묶였어요. 집값이 아무리 비싸도 6억 원을 넘겨 빌릴 수 없게 된 것이 가장 큰 변화입니다.
6·27 대책으로 달라진 핵심 항목:
- 주담대 한도 6억 원: 수도권·규제지역 주택 구입 목적 대출에 일괄 적용.
- 생애최초 구입자: LTV가 80%에서 70%로 낮아지고, 대출 후 6개월 내 전입 의무가 생겼습니다.
- 1주택자 갈아타기: 기존 주택 처분 기간이 2년에서 6개월로 단축됐습니다.
- 다주택자: 추가 주택 구입을 위한 주담대가 사실상 전면 차단됐습니다.
- 대출 만기: 수도권·규제지역 주담대 만기를 30년 이내로 제한(DSR 우회 방지).
- 전세대출·신용대출: 전세대출 보증비율 90%→80%, 신용대출은 연소득 이내로 제한됐습니다.
이 대책은 발표 다음 날인 6월 28일부터 곧바로 시행됐습니다. 대출 계획이 있다면 한도가 6억 원으로 줄었다는 점을 가장 먼저 확인하셔야 해요.
'수도권·규제지역'은 어디까지인가
6·27의 6억 한도는 수도권 전역에 적용됩니다. 여기에 더해 '규제지역(조정대상지역·투기과열지구)'으로 지정되면 한도가 한 번 더 깎이는데, 이 규제지역 범위가 이후 10·15 대책으로 크게 넓어졌습니다. 현재 규제지역은 서울 전역(25개 구)과 경기 12곳입니다.
| 구분 | 해당 지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 구 전역 |
| 경기 12곳 | 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양, 용인 수지, 의왕, 하남 |
이 지역들은 조정대상지역·투기과열지구인 동시에 토지거래허가구역으로도 묶여, 일정 규모 이상 주택을 살 때 지자체 허가가 필요하고 매수 후 실거주 의무가 생깁니다. 내 매수 예정 지역이 위에 들어가는지부터 확인하시는 게 순서예요.
규제지역 한도는 어떻게 정해지나 — LTV·DSR
규제지역에서는 6억 한도 안에서도 LTV(주택담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 두 잣대로 한도가 한 번 더 결정됩니다.
- LTV 40%: 규제지역 주택은 집값의 40%까지만 대출됩니다(생애최초는 70%).
- DSR 40%: 연소득 대비 원리금 상환액이 40%를 넘지 않는 선까지만 빌릴 수 있습니다.
- 스트레스 DSR: 수도권·규제지역 주담대는 한도 계산에 더하는 가산금리(스트레스 금리)가 3.0%로 올라, 같은 소득이라도 한도가 더 보수적으로 잡힙니다.
여기에 고가 주택은 6·27의 6억 한도에서 한 번 더 깎입니다. 가격대별로 정리하면 다음과 같아요.
| 주택 가격대 | 주담대 한도 | 근거 |
|---|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 | 6·27 기본 한도 |
| 15억 초과 ~ 25억 원 | 4억 원 | 10·15 강화 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 | 10·15 강화 |
실제 한도는 소득·기존 대출·신용에 따라 달라지므로, 이 표는 '상한선'으로 보시고 본인 한도는 거래 전 은행에서 직접 확인하시는 것이 안전합니다.
내 상황별 영향 — 3가지 경우
같은 규제라도 지금 집이 없는지, 한 채를 갈아타는지, 한 채를 더 사는지에 따라 받는 영향이 완전히 다릅니다. 세 가지 대표 상황으로 나눠 보겠습니다.
| 내 상황 | 핵심 영향 |
|---|---|
| ① 첫 매수 (무주택·생애최초) |
생애최초 LTV 70%, 6억 한도 적용, 대출 후 6개월 내 전입 의무. |
| ② 갈아타기 (1주택→이사) |
신규 주담대 가능하나 기존 주택을 6개월 안에 처분해야 하고, 새 집에 6개월 내 전입. |
| ③ 추가 매수 (다주택) |
추가 구입용 주담대 사실상 차단. 전세 끼고 사는 갭투자 길도 막힘. |
정리하면 실거주 목적의 첫 매수·갈아타기는 한도가 줄어든 채로 가능하지만, 실거주가 아닌 추가 매수는 대출로는 거의 불가능해진 구조입니다. 본인이 어느 경우인지 먼저 확인한 뒤, 처분·전입 일정을 미리 계획하시는 것이 좋아요.
자주 묻는 질문
Q. 6억 한도는 모든 수도권에 적용되나요?
네, 6·27 대책의 6억 원 한도는 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대에 일괄 적용됩니다. 다만 규제지역(서울 전역·경기 12곳)은 여기에 LTV 40%와 고가주택 추가 축소(4억·2억)가 더해져 한도가 더 낮아질 수 있습니다.
Q. 생애최초로 사면 6억보다 많이 받을 수 있나요?
생애최초는 LTV가 70%로 일반(40%)보다 높지만, 6억 원이라는 절대 한도는 동일하게 적용됩니다. 또한 대출 실행 후 6개월 안에 전입(실거주)해야 하는 의무가 있습니다.
Q. 갈아타기인데 기존 집이 6개월 안에 안 팔리면요?
처분 조건을 지키지 못하면 대출 약정 위반으로 대출 회수 등 불이익이 생길 수 있습니다. 매도가 늦어질 가능성을 고려해 매수·매도 시점을 미리 계획하고, 구체적 조건은 대출받을 은행에 사전 확인하시는 것이 안전합니다.
Q. 스트레스 DSR 3%가 한도에 얼마나 영향을 주나요?
스트레스 금리는 실제 내는 이자가 아니라 한도 계산에만 더해지는 가산금리입니다. 가산폭이 3.0%로 오르면 같은 소득이라도 한도가 더 보수적으로 잡혀, 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 정확한 금액은 은행 한도 조회로 확인하세요.
정리 — 거래 전 확인할 3가지
6·27 대책 영향을 확인하려면 다음 순서로 점검하시면 됩니다.
- 지역 확인: 매수 예정지가 규제지역(서울 전역·경기 12곳)인지 확인.
- 상황 확인: 첫 매수·갈아타기·추가 매수 중 내 경우와 처분·전입 조건 점검.
- 한도 확인: 가격대별 상한(6·4·2억)을 참고하되, 본인 한도는 은행에서 직접 조회.
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 투자·대출 권유나 세무·법률 자문이 아닙니다. 한도·시행일·세부 기준·예외는 이후 변동될 수 있으니, 실제 대출·매매·세금 문제는 금융위원회·국토교통부 등 공식 발표 또는 은행·세무사·공인중개사 상담 후 확인하시기 바랍니다.