6·27 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출이 6억 원 한도로 묶인 데 이어, 10·15 대책은 여기서 한 발 더 나아갑니다. 집값이 비쌀수록 빌릴 수 있는 돈을 가격대별로 더 깎는 단계별 한도가 핵심이에요.

결론부터 말씀드리면, 수도권 규제지역에서 시가 15억 원 이하는 6억, 15~25억 원은 4억, 25억 원을 넘으면 2억까지만 주담대가 나옵니다. 그래서 18억 원짜리 집을 사려면 자기자금이 14억 원은 있어야 하죠. 아래에서 가격대별 한도와 실제 매매 시뮬레이션, 그리고 15억·25억 '직전 집'을 살 때 생기는 절벽 효과까지 숫자로 정리했습니다.

6·27 '6억 한도'에서 10·15 '단계별 한도'로

먼저 두 대책의 관계를 정리하면 이렇습니다. 6·27 대책은 수도권·규제지역의 주담대를 주택 가격과 무관하게 일괄 6억 원으로 묶었습니다. 10·15 대책은 그 6억 원을 출발점으로 두되, 고가일수록 한도를 더 내리는 차등 구조를 얹었어요.

즉 15억 원 이하 주택은 기존 6억 한도가 그대로 유지되지만, 15억 원을 넘으면 4억, 25억 원을 넘으면 2억으로 단계적으로 줄어듭니다. 고가주택일수록 대출 의존도를 낮춰 '현금 부자'가 아니면 사기 어렵게 만든 셈입니다. 한도 차등화는 10월 16일부터 시행됐습니다.

가격대별 단계별 한도표 (수도권 규제지역)

핵심은 이 표 하나입니다. 적용 지역은 서울 전역과 경기 일부를 포함한 수도권 규제지역이고, 무주택·1주택 실수요자 기준입니다.

주의할 점은 이 한도가 '상한선'이라는 겁니다. 실제로 빌릴 수 있는 금액은 이 단계별 한도와 LTV(담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율)을 모두 따져 그중 가장 작은 값으로 정해집니다. 특히 15억 원 이하 구간은 LTV 한도가 6억보다 낮게 걸리는 경우가 많아, 표의 6억을 다 못 받을 수도 있어요.

매매가 시뮬레이션 — 자기자금 얼마 필요할까

한도만 보면 와닿지 않으니, 실제 매수가별로 필요한 최소 자기자금을 계산해 봤습니다. (대출은 단계별 한도까지 다 받는다고 가정. DSR·LTV가 걸리면 자기자금은 더 늘어납니다.)

* 14억 구간은 한도가 6억이지만 LTV 한도가 그보다 낮게 걸리면 실제 대출과 자기자금은 달라질 수 있습니다.

18억 원짜리 집을 보면, 한도가 4억으로 묶이는 탓에 자기자금이 14억 원은 있어야 합니다. 27억 원이면 대출은 2억뿐이라 사실상 25억 원을 현금으로 들고 있어야 매수가 가능해요. 고가일수록 대출보다 보유 자금이 결정적이 됩니다.

15억·25억 '직전 집'의 절벽 효과

단계별 한도에서 가장 주의할 부분이 경계선 바로 위·아래입니다. 단돈 몇천만 원 차이로 대출 한도가 2억씩 뚝 떨어지는 '절벽(cliff)'이 생기기 때문이에요.

DSR까지 겹치면 실효 한도는 더 줄어듭니다

단계별 한도를 통과해도 끝이 아닙니다. DSR 40% 규제가 동시에 적용되기 때문이에요. 연 소득으로 갚을 수 있는 원리금이 한정돼 있으면, 단계별 한도(예: 4억)를 다 못 받고 그보다 적게 나올 수 있습니다.

게다가 10·15 대책은 DSR을 계산할 때 쓰는 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 올렸습니다(수도권·규제지역 주담대 한정). 같은 소득이라도 더 높은 가산 금리로 상환 능력을 따지니 나오는 대출이 더 줄어드는 구조예요. 또 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출 이자도 10월 29일부터 DSR에 포함됩니다.

정리하면 실제 대출 가능액은 ① 단계별 한도 ② LTV 한도 ③ DSR 한도 셋 중 가장 작은 값입니다. 고가주택은 보통 ①이, 그 아래 구간은 ②·③이 먼저 걸리는 경우가 많아요. 정확한 금액은 매수 전 은행 대출 상담으로 확인하는 게 안전합니다.

강남 3구·용산·여의도 — 실전 영향

이번 단계별 한도의 직격탄을 맞는 곳은 시세가 15억을 훌쩍 넘는 지역입니다. 강남구·서초구·송파구(강남 3구)와 용산, 여의도·압구정 같은 곳은 국민평형(전용 84㎡) 시세가 이미 15~25억대, 일부는 25억을 넘기 때문이에요.

• 20억대 단지(강남·서초 국민평형 다수): 한도 4억으로 고정 → 자기자금 16억 안팎 필요
• 25억 초과 대형·신축(압구정·반포 일부): 한도 2억 → 사실상 현금 매수에 가까움
• 15억 이하 단지(서울 외곽·경기 일부): 6억 한도 유지되나 LTV·DSR이 먼저 걸리는 경우 많음

실수요자 입장에서는 매물 가격이 경계선(15억·25억)에 걸쳐 있는지를 먼저 보고, 대출 한도와 자기자금을 역산해 예산을 짜는 게 현실적입니다.

자주 묻는 질문

정리 — 매수 전 체크할 3가지

고가주택 매수를 검토 중이라면, 계약 전에 다음 3가지를 먼저 계산해 보세요.

1. 매물 가격대 확인: 15억·25억 경계선의 어느 쪽인지 → 한도가 6억·4억·2억 중 어디인지 결정됩니다.
2. 최소 자기자금 역산: 매매가에서 단계별 한도를 뺀 금액이 최소 필요 현금입니다(취득세·중개비는 별도).
3. DSR·LTV 동시 점검: 은행 상담으로 단계별 한도까지 실제로 나오는지, 소득 대비 DSR이 걸리지 않는지 확인하세요.

※ 본 글의 정보는 2026년 6월 기준이며, 주택담보대출 한도·LTV·DSR·스트레스 금리·규제지역 지정 등은 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 7월로 예고된 부동산 세제 개편 등 후속 조치는 발표 전이라 구체적 내용이 정해지지 않았습니다(예고 사실만 안내). 실제 대출 한도와 매수 가능 여부는 개인의 소득·보유 주택 수·신용에 따라 달라지므로, 금융위원회·금융사 또는 세무·법률 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 투자·대출 권유가 아닙니다.