재산세 vs 종부세 차이 — 둘 다 내나? 한 표 비교 (2026)
재산세 vs 종부세, 둘 다 내는 건가요?
집을 한 채 가지고 있는데 7월·9월에는 '재산세' 고지서가 오고, 연말에는 '종합부동산세(종부세)' 이야기가 들려서 "그럼 나는 둘 다 내야 하나?" 헷갈리는 분이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 재산세는 집이 있으면 거의 누구나 내지만, 종부세는 그중 공시가격이 일정 선을 넘는 사람만 '추가로' 냅니다.
그래서 대부분의 1주택 보유자는 재산세만 내고, 공시가격이 높거나 집이 여러 채인 분만 재산세 + 종부세 둘 다 냅니다. 아래에서 두 세금이 뭐가 어떻게 다른지 한 표로 비교하고, '나는 어느 쪽인지'까지 정리해 드릴게요.
- 재산세는 지방세(시·군·구)로, 주택·건물·토지를 가진 사람이면 거의 다 냅니다. 7월·9월 고지.
- 종부세는 국세(국세청)로, 사람별로 전국 주택 공시가격을 합쳐 1세대 1주택 12억·그 외 9억을 넘는 '고액 보유자'만 12월에 추가로 냅니다.
- 종부세 대상자는 둘 다 내지만, 종부세 계산 때 이미 낸 재산세 상당액을 빼 주므로 완전한 이중과세는 아닙니다.
재산세 vs 종부세 — 한 표로 비교
두 세금은 '집을 가지고 있다는 이유로 내는 보유세'라는 점만 같고, 누가 걷는지·누가 내는지·언제 내는지가 모두 다릅니다. 핵심 차이를 한 표에 모았어요.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세(종부세) |
|---|---|---|
| 과세 주체 | 지방세 — 시·군·구청 | 국세 — 국세청 |
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 (동일) |
| 누가 내나 | 주택·건물·토지를 가진 사람 거의 전부 | 공시가격 합산이 공제선을 넘는 고액 보유자만 |
| 계산 단위 | 물건별(주택 한 채씩) | 사람별(전국 주택 공시가격 합산) |
| 기본 공제 | 없음(소액도 과세, 구간별 특례는 있음) | 1세대 1주택 12억 · 그 외 9억(인별) |
| 세율(주택) | 약 0.1~0.4% 구간 누진 | 약 0.5~2.7% 구간 누진(다주택 중과는 더 높음) |
| 납부 시기 | 주택분 7월·9월(반씩), 토지 9월 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 고지 방식 | 지자체가 계산해 고지서 발송(신고 불필요) | 국세청이 고지(신고납부도 선택 가능) |
※ 세율·공정시장가액비율·공제선은 해마다 법령·시행령으로 바뀔 수 있어, 위 수치는 구조를 보여 주는 '구간 범위'입니다. 내 고지서의 정확한 금액은 아래 공식 조회로 확인하세요.
재산세 — 집 있으면 거의 다 내는 '지방세'
재산세는 시·군·구청이 걷는 지방세입니다. 매년 6월 1일 기준으로 그날 집·건물·토지를 소유한 사람에게 매겨져요. 공시가격이 아주 낮아도 과세 대상이라, 사실상 부동산을 가진 사람 대부분이 냅니다.
계산은 '물건별'입니다. 주택 한 채라면 그 집의 공시가격 × 공정시장가액비율(주택은 대체로 60%, 1세대 1주택자는 구간별 특례로 더 낮게 적용)로 과세표준을 구한 뒤, 0.1~0.4%대의 구간 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택자에게는 세율 자체를 낮춰 주는 특례도 있어요.
납부는 주택분의 경우 7월에 절반, 9월에 절반으로 나눠 냅니다(세액이 20만 원 이하면 7월에 한 번에). 내가 따로 신고할 필요 없이 지자체가 계산해 고지서를 보내 줍니다. 금액 확인은 위택스에서 할 수 있어요.
종합부동산세 — 공제선 넘는 사람만 내는 '국세'
종부세는 국세청이 걷는 국세입니다. 재산세와 과세 기준일(6월 1일)은 같지만, 결정적으로 계산을 '사람별'로 합니다. 내가 전국에 가진 주택의 공시가격을 모두 합한 금액이 공제선을 넘을 때만 대상이 돼요.
공제선은 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외(다주택 포함)는 인별 9억 원입니다. 즉 1주택자라면 공시가격 12억 원까지는 종부세가 아예 없고, 그 선을 넘는 초과분에만 매겨집니다. 세율은 주택 기준 0.5~2.7%대의 구간 누진이고, 집이 여러 채인 경우 더 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.
납부 기간은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 국세청이 고지서를 보내 주되, 원하면 직접 신고·납부할 수도 있어요. 내가 대상인지, 금액이 얼마인지는 11월 말~12월 초 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
그래서 '둘 다' 내는 건가요?
헷갈리는 핵심이 바로 이 부분입니다. 정리하면 이렇습니다.
- 재산세만 내는 사람: 공시가격이 공제선(1주택 12억·그 외 합산 9억) 이하인 대부분의 보유자. 7월·9월 재산세만 내고 끝.
- 재산세 + 종부세 둘 다 내는 사람: 공시가격이 공제선을 넘는 고액·다주택 보유자. 7월·9월 재산세를 내고, 12월에 종부세를 '추가로' 냅니다.
그러면 "같은 집에 두 번 세금을 매기는 이중과세 아니냐"는 의문이 생깁니다. 이를 막기 위해 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 상당액을 빼 줍니다. 그래서 둘 다 내더라도 재산세와 완전히 겹쳐 두 번 물리는 구조는 아니에요. 종부세는 어디까지나 '공제선을 넘는 초과분'에 대한 추가 보유세라고 이해하시면 됩니다.
나는 어느 쪽일까 — 유형별 정리
| 내 상황 | 내는 세금 |
|---|---|
| 1주택, 공시가격 12억 원 이하 | 재산세만 |
| 1주택, 공시가격 12억 원 초과 | 재산세 + 종부세(초과분) |
| 다주택, 공시가격 합산 9억 원 이하 | 재산세만 |
| 다주택, 공시가격 합산 9억 원 초과 | 재산세 + 종부세(초과분, 중과 가능) |
여기서 '공시가격'은 실거래가가 아니라 정부가 매년 발표하는 공시가격 기준이라는 점을 꼭 기억하세요. 실제 매매가가 12억 원을 넘어도 공시가격이 그 아래면 1주택자는 종부세 대상이 아닐 수 있습니다. 공시가격은 '부동산공시가격알리미'나 홈택스에서 확인할 수 있어요.
납부 시기 한눈에 보기
두 세금의 과세 기준일은 6월 1일로 같지만, 실제 내는 달은 다릅니다. 연간 보유세 일정을 정리하면 이렇습니다.
- 6월 1일: 재산세·종부세 공통 과세 기준일(이날 소유자가 1년치 부담)
- 7월: 재산세 주택분 1기(절반) + 건물분
- 9월: 재산세 주택분 2기(나머지 절반) + 토지분
- 12월 1~15일: 종합부동산세(대상자만)
특히 6월 1일 전후로 집을 사고파는 경우 누가 그해 보유세를 내는지가 갈립니다. 6월 1일 당시 소유자가 1년치를 부담하므로, 5월 말에 잔금을 치르면 매수자가, 6월 2일 이후면 매도자가 그해 세금을 냅니다.
자주 묻는 질문
Q. 1주택인데 종부세 고지서가 안 왔어요. 안 내도 되나요?
공시가격이 12억 원 이하라면 종부세 대상이 아니라서 고지서가 오지 않습니다. 재산세만 내셨다면 정상입니다. 반대로 대상인데 고지서를 못 받은 경우가 걱정되면 홈택스에서 직접 조회해 확인하세요.
Q. 재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 이중과세 아닌가요?
종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 상당액을 공제해 줍니다. 같은 금액을 두 번 물리지 않도록 조정하는 장치가 있어, 완전한 이중과세는 아닙니다. 종부세는 공제선을 넘는 초과분에 대한 추가 보유세입니다.
Q. 부부가 공동명의면 종부세가 유리한가요?
종부세는 사람별로 공제(그 외 9억)를 적용하므로, 공동명의면 두 사람 몫의 공제를 각각 받을 수 있어 과세표준이 낮아질 수 있습니다. 다만 1세대 1주택 단독명의의 12억 공제 및 고령·장기보유 세액공제와 비교해 유불리가 갈리니, 보유 기간·나이에 따라 따져 보셔야 합니다.
Q. 종부세가 부담되면 나눠 낼 수 있나요?
세액이 일정 기준을 넘으면 분납이 가능하고, 요건을 갖춘 1세대 1주택 고령자 등은 납부유예를 신청할 수도 있습니다. 조건과 신청 방법은 아래 관련 글에서 자세히 정리했습니다.
정리 — 핵심만 다시
헷갈릴 때 이 세 가지만 기억하시면 됩니다.
- 재산세는 집 있으면 거의 다 내는 지방세(7월·9월).
- 종부세는 공시가격이 공제선(1주택 12억·그 외 합산 9억)을 넘는 사람만 내는 국세(12월).
- 공제선을 넘으면 둘 다 내지만, 종부세에서 재산세 상당액을 빼 주므로 완전한 이중과세는 아님.
※ 본 글의 정보는 2026년 기준이며, 세율·공정시장가액비율·공제 기준은 법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 재산세는 위택스, 종합부동산세는 국세청 홈택스 또는 국세상담센터(126)에서 정확한 금액을 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개인의 구체적 상황에 대한 세무 조언이 아닙니다.