2026 종부세 1주택 실거주 14억·비거주 12억 공제 비교
종부세 1주택, 실거주 14억·비거주 12억
2026년 세제개편안에서 1세대 1주택 종합부동산세(종부세) 기본공제가 손질됐습니다. 핵심은 실제 거주하는 1주택은 공제를 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 거주하지 않는 1주택은 현행 12억 원을 그대로 두는 것입니다.
한때 "비거주는 9억으로 깎는다"는 발표가 나와 혼란이 컸는데, 그 축소안은 반발 끝에 백지화돼 12억 원으로 되돌아갔습니다. 그래서 지금 인터넷에 도는 "실거주 14억·비거주 9억" 표는 이미 옛 정보입니다. 아래에서 확정된 기준으로 정리해 드릴게요.
- 실거주 1주택 공제 14억(공시가 기준, 시가 약 20억) · 비거주 1주택 12억 유지
- 당초 비거주 9억 축소안은 발표 약 한 달 만에 백지화(원복) — "9억" 정보는 폐기됨
- 2026년 9월 국무회의 확정 → 국회 심의 예정 · 적용은 2027년 과세분부터(2026년분은 현행)
무엇을 기준으로 갈리나 — 실거주 vs 비거주
종부세는 집이 몇 채냐가 아니라 공시가격 합계가 기본공제를 넘느냐로 과세 여부가 갈립니다. 1세대 1주택은 이 기본공제가 원래 12억 원인데, 2026년 개편으로 실제 거주하는 집이면 14억 원까지 올려주고, 소유만 하고 살지 않는 집이면 12억 원으로 둡니다.
즉 실거주하면 공시가격 14억 원 이하(시가로는 대략 20억 원 안팎)인 집은 종부세 대상에서 아예 빠집니다. 같은 집이라도 세입자를 두고 본인은 다른 곳에 살면 공제가 2억 원 줄어드는 셈이죠.
1세대 1주택 기본공제 비교 (2026 개편 확정 기준)
| 구분 | 기본공제(공시가) | 달라진 점 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 14억 원 | 12억 → 14억 상향(시가 약 20억까지 종부세 0) |
| 비거주 1주택 | 12억 원 | 현행 유지(9억 축소안은 백지화·원복) |
| 일반(1주택 외) | 9억 원 | 1세대 1주택 특례가 아닌 기본 공제액 |
※ 부부 공동명의 1주택 등은 별도 공제 방식이 적용되며 세부 기준은 국회 확정·시행령에서 정해집니다. 개인별 정확한 금액은 홈택스 조회 또는 세무사 확인을 권합니다.
"9억"이라던데 — 왜 12억으로 돌아왔나
처음 세제개편안이 공개됐을 때는 실거주 1주택은 14억으로 올리는 대신, 비거주 1주택은 12억에서 9억으로 낮추겠다는 내용이 담겼습니다. 그래서 많은 기사·블로그가 "실거주 14억·비거주 9억"으로 정리했고, 지금도 그 표가 검색에 많이 남아 있어요.
하지만 "살던 집도 잠깐 비우면 세금이 오른다"는 반발이 커지자, 정부는 발표 약 한 달 만인 2026년 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택 공제를 12억으로 되돌리기로 최종 확정했습니다. 이 개정안은 국회에 제출돼 정기국회에서 심의를 거칩니다.
실거주로 인정받으려면 — 무엇을 보나
14억 공제를 받으려면 그 집에 실제로 살고 있어야 합니다. 판단의 출발점은 전입신고(주민등록)지만, 주민등록만으로 끝나는 건 아니에요.
- 주민등록(전입): 가장 기본이 되는 판단 자료입니다.
- 실제 생활관계: 직장 위치, 자녀 학교, 전기·수도 등 공과금 사용 실적처럼 "진짜 그 집에서 생활하는지"를 함께 봅니다. 주소만 옮겨 두고 실제로는 다른 곳에 살면 실거주가 부인될 수 있어요.
- 부득이한 비거주 특례: 취학·질병 치료·근무상 형편 등 어쩔 수 없는 사유로 잠시 집을 비운 경우는 예외로 인정될 여지가 있습니다. 구체적 인정 범위와 기간은 개정 법률과 시행령에서 정해집니다.
즉 "서류상 전입 = 무조건 실거주"가 아니라, 실제 거주 사실이 뒷받침돼야 안전합니다. 세입자에게 내주고 본인은 다른 곳에 사는 집은 비거주로 분류돼 12억 공제만 받습니다.
함께 바뀌는 것 — 공정시장가액비율·세율
공제만 보면 세 부담이 줄어드는 것처럼 보이지만, 과세표준을 정하는 다른 요소들도 함께 조정되니 같이 봐야 합니다.
- 공정시장가액비율: 공시가격에 곱해 과세표준을 만드는 비율입니다. 개편안은 1세대 1주택과 지방 저가 1·2주택은 2027년 70%로, 3주택 이상·조정대상지역 주택은 2027년 70%를 거쳐 2028년 80%까지 단계적으로 올립니다. 비율이 오르면 공제가 커져도 실제 세금은 생각만큼 안 줄 수 있어요.
- 세율 체계: "주택 수" 기준에서 "주택 가액" 기준으로 일원화됩니다. 2028년부터는 주택 수와 무관하게 하나의 세율표가 적용되고, 과세표준 6억~12억 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.
- 보유 → 거주 중심: 장기보유에 따른 세액공제는 2027년 절반으로 줄인 뒤 2028년부터 폐지하고, 거주기간 중심 공제로 전환하는 방향입니다.
※ 시행 시기·세부 수치는 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 세부담 상한 등 일부 항목은 아직 확정 전 논의 중이므로 최종 법률로 확인하세요.
나는 어느 쪽? — 상황별 판단
실거주 중인 고가 1주택자라면 이번 개편이 유리한 편입니다. 공시가 14억(시가 약 20억) 이하 집에 실제로 살고 있다면 종부세 대상에서 빠질 가능성이 커졌어요. 다만 전입만 해두고 실제로는 다른 집에 산다면 인정이 안 될 수 있으니, 실제 거주 사실을 갖춰 두는 것이 중요합니다.
집을 세 주고 본인은 다른 곳에 사는 1주택자라면 공제는 12억으로, 당초 걱정했던 9억보다는 부담이 줄었습니다. 다만 실거주자보다 2억 낮은 공제를 받고, 공정시장가액비율·세율 조정의 영향도 함께 받으므로 내 공시가격이 12억을 넘는지부터 확인하는 게 먼저입니다.
자주 묻는 질문
Q. 비거주 1주택 공제는 결국 9억인가요, 12억인가요?
12억 원입니다. 9억으로 낮추려던 안은 발표 약 한 달 만인 2026년 9월 1일 국무회의에서 백지화돼 현행 12억으로 되돌아갔습니다. "비거주 9억"이라고 적힌 자료는 폐기된 옛 정보입니다.
Q. 이 기준은 언제부터 적용되나요?
개정안이 국회를 통과하면 2027년 과세분(2027년 6월 1일 기준)부터 적용될 예정입니다. 2026년분 종부세는 현행 기준(1주택 12억)으로 부과됩니다.
Q. 전입신고만 해두면 실거주로 인정되나요?
전입신고(주민등록)는 중요한 판단 자료지만 그것만으로 끝나지 않습니다. 직장·자녀 학교·공과금 사용 등 실제 생활관계가 주소와 다르면 실거주가 부인될 수 있습니다. 실제 거주 사실을 갖추는 것이 안전합니다.
Q. 취학이나 병원 치료로 잠깐 집을 비우면 비거주가 되나요?
취학·질병 치료·근무상 형편 등 부득이한 사유의 일시적 비거주는 예외로 인정될 여지가 있습니다. 다만 구체적 인정 사유·기간은 개정 법률과 시행령에서 정해지므로, 확정된 규정과 세무 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.
정리 — 지금 확인할 3가지
- 내 집 공시가격: 14억(실거주)·12억(비거주)을 넘는지부터 확인 — 홈택스 조회.
- 실거주 여부: 전입뿐 아니라 실제 거주 사실을 갖췄는지 점검.
- 적용 시기: 2026년분은 현행, 새 기준은 국회 통과 시 2027년분부터.
※ 본 글의 정보는 2026년 9월 기준이며, 2026 세제개편안은 국회 심의 과정에서 세부 내용이 바뀔 수 있습니다. 최신 확정 내용과 개인별 세액은 국세청 홈택스 또는 국세청 상담센터(126), 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개인의 구체적 상황에 대한 세무·법률 조언이 아닙니다.