전세금 인상, 월세 전환 이득일까 — 전월세전환율 2026 손익
전세금 올려달라는데, 월세 전환이 이득일까?
재계약을 앞두고 집주인이 "전세금 수천만 원 더 올려달라"고 통보하는 경우가 2026년 들어 부쩍 늘었습니다. 전셋값은 뛰는데 전세대출 금리는 최고 6%대까지 올라, 인상분을 대출로 메우자니 이자가 부담이고 월세로 돌리자니 손해 같고 막막하시죠.
이럴 때 감이 아니라 숫자로 따지는 기준이 딱 하나 있습니다. 바로 전월세전환율입니다. 인상분을 월세로 바꿀 때의 전환율이 전세대출 금리보다 낮으면 월세 전환이 이득, 높으면 전세 유지가 이득입니다. 아래에서 공식과 실제 숫자로 끝까지 정리해 드릴게요.
- 판단 기준: 전월세전환율 < 전세대출 금리면 월세 전환이 이득, 반대면 전세 유지가 이득
- 2026 법정 전환율 상한 = 한국은행 기준금리(2.5%) + 2%p = 연 4.5% (단, 계약 갱신 시에만 적용)
- 전세대출 금리가 6%대라면, 법정 4.5%로 월세 전환하는 쪽이 대체로 유리합니다
먼저 알아야 할 판단 기준 2가지
전세를 월세·반전세로 돌릴지 말지는 결국 두 숫자의 비교로 끝납니다. 어렵게 생각하실 필요 없어요.
① 전월세전환율 — 전세보증금(또는 인상분)을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율입니다. 이게 낮을수록 같은 보증금이 더 적은 월세로 환산돼 세입자에게 유리합니다.
② 전세대출 금리 — 보증금 인상분을 전세대출로 충당할 때 내야 하는 이자율입니다. 2026년 현재 변동형 전세대출 금리는 신용·은행에 따라 최고 6.61%까지 올라와 있습니다.
즉 인상분 1천만 원을 월세로 돌리면 "전환율만큼", 대출로 메우면 "대출금리만큼" 연간 비용이 나갑니다. 둘 중 싼 쪽을 고르면 됩니다.
전월세전환율 공식과 2026 법정 상한
전세보증금을 월세로 환산하는 공식은 다음과 같습니다.
예) 인상분 5,000만 원을 전환율 4.5%로 → 5,000만 × 0.045 ÷ 12 = 월 약 18.8만 원
여기서 핵심은 전환율의 법정 상한입니다. 주택임대차보호법은 전세를 월세로 전환할 때 아래 둘 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 정하고 있어요.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%p
2026년 한국은행 기준금리가 2.5%이므로, 법정 상한은 2.5% + 2% = 연 4.5%입니다. 다만 이 상한은 기존 계약을 갱신하면서 전환할 때만 강제됩니다. 집을 새로 구하는 신규 계약이라면 법정 상한이 적용되지 않아, 집주인이 시장 전환율(전국 평균 약 6%)을 요구할 수 있다는 점은 꼭 기억하세요.
실제 숫자로 비교 — 인상분 5,000만 원 기준
집주인이 전세금을 5,000만 원 올려달라고 했다고 가정해 봅시다. 이 인상분을 ①월세로 전환할 때와 ②전세대출로 메울 때의 연간 비용을 비교하면 이렇게 됩니다.
| 방법 | 적용 비율 | 월 부담 | 연 부담 |
|---|---|---|---|
| 월세 전환 (갱신·법정 4.5%) | 4.5% | 약 18.8만 원 | 약 225만 원 |
| 월세 전환 (신규·시장 6%) | 6.0% | 약 25.0만 원 | 약 300만 원 |
| 전세대출로 충당 | 6.61% | 약 27.5만 원 | 약 330만 원 |
표에서 보듯 갱신 계약에서 법정 4.5%로 월세 전환하면 전세대출(6.61%)보다 연 100만 원가량 덜 나갑니다. 반면 신규 계약이라 시장 전환율 6%가 적용되면 전세대출과 차이가 월 2만 원대로 좁혀져, 다른 조건(이사비·대출 한도 등)으로 판단이 갈립니다.
전환 유불리 분기표 — 내 상황은 어디?
지역·금리·계약 형태에 따라 답이 달라집니다. 아래 분기표로 내 경우를 찾아보세요.
| 내 상황 | 유리한 선택 |
|---|---|
| 갱신 계약 + 전세대출 금리 6%대 | 월세 전환 (법정 4.5% < 대출 6%대) |
| 전세대출 금리가 4% 초반으로 낮음 | 전세 유지 (대출금리 < 전환율) |
| 목돈을 예금·투자로 굴릴 곳이 있음 | 보증금 회수 → 반전세·월세 유리 가능 |
| 월세 세액공제 대상(총급여 기준 충족) | 월세 전환 실부담 더 낮아짐 |
| 신규 계약 + 시장 전환율 6% 이상 | 차이 작음 → 개별 조건으로 판단 |
반전세로 돌릴 때 주의할 점
보증금 전부가 아니라 일부만 월세로 바꾸는 반전세도 공식은 같습니다. 바꾸는 보증금에만 전환율을 곱하면 돼요. 다만 세 가지는 꼭 확인하세요.
- 법정 상한은 '갱신 전환'에만 적용: 새 집으로 옮기는 신규 계약은 집주인과 협의로 전환율이 정해집니다.
- 월세 세액공제: 월세로 돌리면 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있어 실부담이 더 줄어듭니다(소득·주택 요건 확인).
- 보증금 보호: 보증금이 줄어도 확정일자·전입신고·보증보험은 그대로 챙겨 두어야 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 법정 상한 4.5%보다 높은 전환율을 요구하면요?
기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 전환하는 경우라면, 4.5%를 초과하는 부분은 주택임대차보호법상 효력이 없습니다. 초과분은 돌려받거나 조정을 요구할 수 있어요. 단, 새로 체결하는 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다.
Q. 전환율은 어디서 확인하나요?
한국부동산원이 지역·주택 유형별 실제 전월세전환율 통계를 공개합니다. 법정 상한은 한국은행 기준금리에 2%p를 더해 계산하면 되고요. 우리 동네 아파트·빌라의 평균 전환율을 먼저 확인한 뒤 협상하시는 걸 추천합니다.
Q. 전세대출 이자와 월세, 세금까지 따지면요?
월세는 요건을 충족하면 연말정산 세액공제를 받을 수 있어 실부담이 더 낮아지고, 전세대출 이자도 소득공제 대상입니다. 둘 다 공제를 반영하면 월세 전환의 이득 폭이 조금 더 커지는 경우가 많습니다. 본인 소득·공제 한도에 따라 달라지니 숫자로 확인하세요.
Q. 반전세가 전세·월세보다 항상 유리한가요?
꼭 그렇지는 않습니다. 반전세는 보증금 부담과 월세 부담을 절충하는 방식일 뿐이에요. 회수한 보증금을 전환율보다 높은 수익으로 굴릴 수 있다면 유리하지만, 그렇지 않으면 전세 유지가 나을 수 있습니다.
정리 — 지금 바로 해야 할 일
전세금 인상 통보를 받았다면 다음 순서로 따져 보세요.
- 내 전세대출 금리 확인: 변동형이면 최근 적용 금리를 은행에서 확인
- 전환율 비교: 갱신이면 법정 4.5%, 신규면 우리 지역 시장 전환율과 대출 금리를 비교
- 세액공제 반영: 월세 세액공제 대상이면 실부담을 다시 계산
※ 본 글의 정보는 2026년 10월 기준이며, 한국은행 기준금리·전세대출 금리·지역별 전환율은 수시로 바뀝니다. 법정 전환율과 세부 조건은 국가법령정보센터(주택임대차보호법)와 한국부동산원 통계를 통해 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개인의 구체적 상황에 대한 법률·세무 조언이 아닙니다. 실제 계약은 공인중개사·전문가와 상담 후 결정하세요.