전세 계약갱신청구권 쓸까 아낄까 — 눌러앉기 vs 이사 (2026)
전세 갱신청구권, 지금 쓸까 아낄까
글쓴이: 최정훈 · 부동산·생활 정보 정리 | 기준: 2026년 9월
전세 만기가 다가오면 세입자에게 갈림길이 생깁니다. 계약갱신청구권을 써서 보증금을 5%만 올리고 눌러앉을지, 아니면 갱신권을 아껴두고 새 집으로 옮길지입니다. 2026년 서울 전세 시장은 매물 품귀에 보증금이 2년 새 크게 뛰어, 이 결정 하나로 부담하는 돈이 수천만 원씩 갈립니다.
단순히 "5%면 싸다"로 끝날 문제가 아닙니다. 이사비·중개비, 갱신권을 한 번만 쓸 수 있다는 점, 집주인 실거주 거절 위험까지 함께 따져야 진짜 손익이 보입니다. 아래에서 총비용 비교표 한 장과 '갱신권 소진 타이밍' 전략으로 정리했습니다.
- 눌러앉기(갱신권 사용): 보증금 인상 최대 5%로 묶임. 이사비·복비 0원. 대신 갱신요구권 1회 소진.
- 새로 옮기기(신규계약): 시세가 그대로 반영돼 보증금이 크게 뜀 + 이사비·중개비 추가. 대신 갱신권은 다음 집에서 보존.
- 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있으므로, 만기 6개월~2개월 전에 서면으로 갱신을 요구해 두는 것이 안전합니다.
결정 전에 따져야 할 4가지 기준
눌러앉기와 이사 중 무엇이 유리한지는 사람마다 다릅니다. 아래 4가지를 먼저 떠올려 보세요.
- 비용: 보증금 인상폭 + 이사비 + 중개보수(복비)를 모두 더한 총부담.
- 갱신권 잔여: 지금 쓰면 1회 소진. 아껴두면 다음 집에서 5% 방패로 사용 가능.
- 거주 안정: 지금 집에 계속 살 계획인지, 직장·학군 때문에 이동이 필요한지.
- 집주인 변수: 실거주 계획이 있으면 갱신이 거절될 수 있음.
총비용 한눈 비교표 (보증금 2억 예시)
같은 집을 기준으로, 갱신권을 써서 눌러앉을 때와 시세대로 새 집에 이사할 때의 부담을 항목별로 비교했습니다.
| 항목 | 갱신권으로 눌러앉기 | 새로 옮기기(신규계약) |
|---|---|---|
| 보증금 인상 | 최대 5% (2억 → +1,000만 원) | 시세 전액 반영(수천만 원 뛸 수 있음) |
| 이사 비용 | 0원 | 약 100만~200만 원(포장이사 기준) |
| 중개보수(복비) | 0원(갱신은 중개 불필요) | 보증금의 약 0.3~0.4%(2억이면 60만~80만 원) |
| 갱신요구권 | 1회 소진 | 그대로 보존(다음 집에서 사용 가능) |
| 거주 안정 | 2년 추가 보장 | 새 계약 2년(환경은 리셋) |
| 집주인 실거주 변수 | 실거주 사유면 거절될 수 있음 | 해당 없음 |
※ 인상액·이사비·중개보수는 지역·주택가에 따라 달라지는 예시 수치입니다. 중개보수 상한요율은 지자체 조례로 정해지므로 계약 전 확인하세요.
표에서 보이듯, 순수 비용만 보면 갱신권으로 눌러앉는 쪽이 대개 수백만~수천만 원 유리합니다. 한 시장 조사에서는 갱신권을 쓰지 않고 새로 계약한 세입자의 평균 추가 부담이 4천만 원대에 이른다는 결과도 나왔습니다. 다만 '갱신권 1회 소진'이라는 무형의 비용을 어떻게 볼지가 핵심입니다.
계약갱신청구권, 핵심만 짚기
계약갱신청구권은 세입자가 2년 계약이 끝날 때 2년을 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 임대차 관계 전체에서 딱 한 번만 쓸 수 있고, 이때 보증금·임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
- 요구 시기: 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다(2020년 12월 10일 이후 체결·갱신 계약 기준).
- 5% 상한: 갱신에만 적용됩니다. 갱신권을 다 쓴 뒤 맺는 신규계약에는 5% 상한이 없습니다.
- 거절 사유: 집주인(또는 직계존비속)의 실거주, 2기분 차임 연체, 무단 전대 등 법정 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
참고로 아무도 통지하지 않아 자동 연장되는 묵시적 갱신은 갱신요구권과 별개입니다. 묵시적으로 연장된 경우에는 갱신요구권이 소진되지 않아, 나중에 따로 행사할 수 있습니다.
갱신권 '한 번만' — 소진 타이밍 전략
갱신권은 한 번뿐이라, 언제 쓰느냐가 손익을 좌우합니다. 아래 기준으로 판단해 보세요.
- 지금 인상 요구가 작으면 아껴두기: 집주인이 5%보다 훨씬 낮게 올려주거나 동결하면, 굳이 갱신권을 쓰지 않고 합의 갱신으로 넘어가 권리를 보존하는 편이 낫습니다.
- 인상 요구가 5% 이상으로 크면 지금 사용: 시세가 급등해 집주인이 큰 폭을 요구하면, 이때가 5% 방패를 쓸 가장 효과적인 타이밍입니다.
- 2~4년 내 이사 예정이면 신중히: 곧 옮길 계획이라면 지금 갱신권을 써서 소진하기보다, 다음 집에서 5% 상한을 확보하는 게 유리할 수 있습니다.
이런 분은 눌러앉기 / 이런 분은 이사
눌러앉기(갱신권 사용)를 추천:
- 지금 집·동네에 큰 불만이 없고 2년 더 살 생각인 분
- 집주인이 5% 이상을 요구해 방패가 필요한 분
- 이사비·복비 부담을 피하고 당장의 현금 지출을 아끼고 싶은 분
새로 옮기기(신규계약)를 추천:
- 직장·학군·평수 때문에 이동이 꼭 필요한 분
- 지금 집주인이 실거주를 예고해 갱신이 어려운 분
- 지금은 인상폭이 작아 갱신권을 다음 집으로 아껴두고 싶은 분
자주 묻는 질문
Q. 갱신청구권을 쓰면 무조건 5%까지 올려줘야 하나요?
아닙니다. 5%는 상한일 뿐, 반드시 5%를 올려야 하는 건 아닙니다. 집주인과 협의해 그보다 낮게 올리거나 동결할 수도 있습니다. 다만 집주인이 5%를 요구하면 그 범위 안에서는 조정하기 어렵습니다.
Q. 갱신청구권은 한 번 쓰면 끝인가요?
네, 한 임대차 관계에서 1회만 사용할 수 있습니다. 다만 통지 없이 자동 연장되는 묵시적 갱신은 갱신요구권과 별개라, 묵시적으로 연장된 경우에는 권리가 소진되지 않습니다.
Q. 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했는데, 실제로는 남에게 세를 놨어요.
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 세입자는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이런 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 통해 진행하시는 것이 좋습니다.
Q. 갱신 요구는 언제까지 해야 하나요?
계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 하면 나중에 분쟁을 피하는 데 도움이 됩니다.
정리 — 지금 바로 확인할 일
만기가 다가온다면 다음 3가지를 순서대로 점검하세요.
- 집주인 인상 요구폭 확인: 5%보다 큰지 작은지에 따라 갱신권을 쓸지 아낄지 갈립니다.
- 이사 시 총비용 계산: 보증금 차액 + 이사비 + 복비를 더해 눌러앉기와 비교.
- 갱신 요구는 기한 안에 서면으로: 만기 6개월~2개월 전, 기록이 남는 방식으로.
※ 본 글의 정보는 2026년 9월 기준이며, 최신 제도와 요율은 찾기쉬운 생활법령정보 또는 국토교통부에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 개인의 구체적 상황에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 계약·분쟁은 공인중개사·변호사 등 전문가 또는 주택임대차분쟁조정위원회와 상담 후 결정하세요.