전세보증금 안 돌려줄 때 — 반환·임차권등기명령 순서 (2026)
전세보증금 안 돌려줄 때
전세 만기가 됐는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면 가장 급한 건 "뭘, 어떤 순서로 해야 하나"입니다. 감정적으로 다투기 전에, 내 돈을 지키는 법적 절차의 순서부터 잡아야 손해를 줄일 수 있어요.
이 글에서는 내용증명 → 임차권등기명령 → 보증 이행청구(또는 지급명령·소송)까지, 각 단계에서 뭘 준비하고 비용·기간이 얼마나 드는지를 순서표로 정리했습니다. 내 상황에 맞는 단계부터 보시면 됩니다.
- 순서: ①내용증명(반환 청구·증거) → ②임차권등기명령(대항력 유지) → ③보증 가입자면 HUG 이행청구, 미가입이면 지급명령·소송
- 핵심 주의: 임차권등기가 등기부에 실제 기재된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 대항력·우선변제권을 잃지 않습니다
- 비용·기간: 임차권등기명령은 등록면허세 포함 약 4만 원대·10일~3주, HUG 이행청구 심사는 약 6~8주
- 대항력이 있는가 — 전입신고 + 확정일자를 받아 둔 상태인가
- 계약이 적법하게 종료됐는가 — 만기 도래 또는 갱신 거절 통지 완료
- 전세보증금반환보증(HUG·SGI·HF)에 가입돼 있는가
- 보증금을 일부라도 못 받은 상태인가 (전액·일부 미반환 모두 대상)
보증금 못 받았을 때, 전체 순서 한눈에
상황마다 조금씩 다르지만, 대부분 아래 순서를 따릅니다. 보증보험에 가입돼 있으면 3-A(HUG 이행청구)로, 가입이 안 돼 있으면 3-B(지급명령·소송)로 갈라집니다.
| 단계 | 언제 | 핵심 행동 | 비용·기간 |
|---|---|---|---|
| ① 내용증명 | 만기 전후 | 반환 요구 + 법적 조치 예고 (증거 확보) | 약 6천~7천5백 원 · 즉시 |
| ② 임차권등기명령 | 만기 후 미반환 시 | 대항력·우선변제권 유지한 채 이사 가능 | 약 4만 원대 · 10일~3주 |
| ③-A HUG 이행청구 | 보증 가입자 | 공사가 보증금 먼저 대위변제 | 무료(보증료 기납부) · 심사 6~8주 |
| ③-B 지급명령·소송 | 보증 미가입자 | 지급명령 → 반환소송 → 강제집행 | 사건별 상이 · 수개월 |
① 내용증명 — 첫 단계이자 증거
내용증명은 "언제, 누가, 무슨 내용을" 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편입니다. 그 자체로 강제력은 없지만, 반환을 정식으로 요구했다는 증거가 되어 이후 소송·보증 청구의 기초가 됩니다.
꼭 들어가야 할 내용:
- 임대인·임차인 정보, 임차 목적물 주소
- 계약 기간과 보증금 금액, 요구하는 반환 기한
- 미반환 시 임차권등기·소송 등 법적 조치를 취한다는 고지
우체국 창구나 인터넷우체국(epost.go.kr)에서 보낼 수 있고, 배달증명까지 포함해 약 6천~7천5백 원이면 됩니다. 같은 내용 3부(임대인·본인·우체국 보관)를 만드는 게 원칙이에요.
② 임차권등기명령 — 이사 가기 전 필수
보증금을 못 받은 채 다른 집으로 이사하면 전입이 빠지면서 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 이를 막아 주는 것이 임차권등기명령입니다. 법원 결정으로 임차권을 등기부에 올려, 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 권리가 그대로 유지돼요.
신청 요건: ①임대차 종료, ②보증금 미반환, ③대항력 보유(전입+확정일자). 신청은 임차주택 소재지 관할 지방법원에 하며, 대법원 전자소송으로도 접수할 수 있습니다.
신청 서류·비용 (임대인 1명·주택 1채 기준)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기본 서류 | 확정일자부 임대차계약서 사본, 주민등록등본(전입 확인), 부동산 등기사항증명서 |
| 소명 자료 | 계약 종료를 밝히는 자료(갱신 거절 통지·내용증명 등) |
| 비용 | 등록면허세(지방교육세 포함) 약 7,200원 + 송달료·등기수수료 등 합계 약 4만 원대 |
| 소요 기간 | 보정·송달 문제 없으면 약 10일~3주 (임대인 주소 불명 시 지연) |
⚠️ 이사·전출은 등기 확인 후에
임차권등기명령을 신청했다고 끝이 아닙니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 다음 이사·전출하세요. 등기 전에 전출하면 애써 지켜 온 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다.
③-A 보증 가입자 — HUG 이행청구
전세보증금반환보증(HUG 주택도시보증공사 등)에 가입돼 있다면, 집주인이 안 줘도 공사가 보증금을 먼저 대신 지급합니다. 순서는 보통 갱신 거절 통지 → 임차권등기명령 → 이행청구로 이어집니다.
청구 서류(예시): 신분증 사본, 확정일자부 전세계약서 원본, 주민등록등·초본, 인감증명서, 임차권등기명령 결정문 + 임차권이 등기된 등기부등본, 통장 사본, 공사 소정 양식(보증채무이행 청구서·대위변제증서 등). 심사는 평균 6~8주가 걸리고, 서류가 빠지면 더 길어집니다.
③-B 보증 미가입 — 지급명령·소송·강제집행
보증에 가입돼 있지 않다면 법원 절차로 직접 받아 내야 합니다.
- 지급명령(독촉절차): 정식 소송보다 간편하고 저렴한 서면 절차. 임대인이 2주 안에 이의를 제기하지 않으면 확정돼 강제집행이 가능해집니다.
- 보증금반환청구소송: 임대인이 지급명령에 이의하거나 다툼이 큰 경우 본안 소송으로 갑니다. 판결로 반환 채권을 확정합니다.
- 강제집행: 확정된 지급명령·판결로 임차주택을 경매에 부쳐 배당받거나 임대인 재산을 압류합니다.
어느 경로든 임차권등기(②)를 먼저 해 두는 것이 우선순위를 지키는 안전판입니다.
자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령을 안 하고 그냥 이사 가면 안 되나요?
위험합니다. 보증금을 못 받은 상태에서 전입을 빼면 대항력과 우선변제권이 사라져, 나중에 집이 경매로 넘어가도 순위가 밀릴 수 있습니다. 이사가 불가피하면 반드시 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 전출하세요.
Q. 내용증명만 보내도 보증금을 받을 수 있나요?
내용증명 자체에는 강제력이 없습니다. 다만 반환을 정식으로 요구했다는 증거가 되어 이후 임차권등기·지급명령·소송의 기초가 됩니다. 집주인이 응하지 않으면 다음 단계로 넘어가야 합니다.
Q. 전세보증금반환보증에 가입돼 있으면 소송을 안 해도 되나요?
보증에 가입돼 있으면 원칙적으로 공사가 보증금을 먼저 지급하고, 이후 공사가 임대인에게 구상권을 행사합니다. 다만 청구를 위해 임차권등기명령 결정문 등 서류가 필요하므로, 이행청구 절차는 밟아야 합니다.
Q. 임차권등기명령 신청은 꼭 변호사를 통해야 하나요?
본인이 대법원 전자소송으로 직접 신청할 수도 있습니다. 서류 요건이 비교적 정형화돼 있어 셀프 신청 사례도 많습니다. 다만 임대인 주소 불명, 상속·경매 진행 등 사정이 복잡하면 법무사·변호사의 도움을 받는 편이 안전합니다.
정리 — 지금 바로 해야 할 일
만기인데 보증금을 못 받았다면 다음 3가지부터 하세요.
- 증거부터: 인터넷우체국으로 내용증명을 보내 반환을 정식 요구
- 권리 보전: 이사 예정이면 임차권등기명령을 신청하고 등기 기재를 확인
- 경로 선택: 보증 가입자는 HUG 이행청구, 미가입자는 지급명령·소송
※ 본 글의 정보는 2026년 8월 기준이며, 절차·서류·비용은 관할 법원과 주택도시보증공사(HUG)·찾기쉬운 생활법령정보 등 공식 안내에 따라 달라질 수 있습니다. 임차권등기명령 비용·기간과 보증 이행청구 요건은 사건·계약 조건에 따라 결과가 크게 달라지므로, 구체적 상황은 반드시 관할 법원 민원실 또는 변호사·법무사와 상담해 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다.