토지거래허가구역 지정현황 2026 — 서울 전역·경기 15곳 한눈에
토지거래허가구역 지정현황 2026
"우리 동네가 토지거래허가구역에 들어갔다는데, 집을 사고팔 수 있는 건지" 헷갈리는 분이 많습니다. 2025년 10·15 부동산 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 일부가 한꺼번에 묶이면서, 이제는 강남뿐 아니라 서울 어디서든 아파트를 살 때 구청 허가가 필요해졌어요.
어느 지역이 언제까지 지정돼 있는지, 잠실·대치는 해제된 게 아니었는지, 그리고 내 부동산이 허가구역에 해당하는지 확인하는 방법까지 2026년 10월 22일 재점검 기준으로 한 번에 정리했습니다.
- 현재 서울 25개 자치구 전역 + 경기 15곳의 아파트가 토지거래허가구역. 서울·경기 12곳은 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일, 2026년 7월 추가된 경기 3곳은 2027년 12월 31일까지
- 강남3구(강남·서초·송파)·용산은 1년 3개월 별도 연장(2025년 10월 1일 ~ 2026년 12월 31일)
- 잠실·삼성·대치·청담은 2025년 2월 해제됐다가 한 달여 만에 재지정 — 지금은 다시 허가 대상
토지거래허가구역, 지정되면 무엇이 달라지나
토지거래허가구역으로 묶이면 그 지역의 아파트(같은 단지 내 연립·다세대 포함)를 사고팔 때 관할 구청장의 허가를 먼저 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없어요.
실수요자에게 가장 큰 변화는 실거주 의무입니다. 허가를 받으려면 본인이 직접 들어가 살아야 하고, 허가 후 2년간 실거주해야 하며 그 기간에는 되팔거나 세를 놓을 수 없습니다. 즉 전세를 끼고 사는 '갭투자'가 사실상 막힙니다.
그래서 같은 가격이라도 "전세 보증금으로 잔금을 치르는" 매수가 불가능해, 실제로 동원해야 하는 현금 부담이 크게 늘어납니다. 매수를 고려한다면 이 점을 가장 먼저 따져봐야 해요.
2026년 토지거래허가구역 지정현황 한눈에
지역별로 언제 지정됐고, 언제까지인지, 어떤 이력이 있는지를 표 하나로 정리했습니다. 같은 '허가구역'이라도 지정 경위가 달라 헷갈리기 쉬운 부분이에요.
지역별 지정 현황 (2026년 10월 22일 기준)
| 구분 | 대상 지역 | 현재 상태 | 만료 |
|---|---|---|---|
| 서울 전역 | 25개 자치구 아파트 | 신규 지정 (10·15 대책) | 2026.12.31 |
| 강남3구·용산 | 강남·서초·송파·용산 아파트 | 1년 3개월 연장 | 2026.12.31 |
| 잠실·삼성·대치·청담 | 송파 잠실, 강남 삼성·대치·청담 | 2월 해제 → 재지정 | 2026.12.31 |
| 압구정·여의도·목동·성수 | 주요 재건축·재개발 구역 | 기존 지정 유지 | 개별 공고 |
| 경기 12곳 (2025.10 지정) | 과천·광명·하남 등 아파트 | 신규 지정 (10·15 대책) | 2026.12.31 |
| 경기 3곳 (2026.7 추가) | 용인 기흥구·화성 동탄구·구리시 아파트 | 신규 지정 (2026.7.5~) | 2027.12.31 |
핵심은 단순합니다. 2026년 현재 서울 안에서 아파트를 사려면 어느 구든 토지거래허가가 필요하다고 보면 됩니다. 다만 만료일이 다가올수록 분기별로 연장·해제 여부가 다시 심의되니, 거래 직전에 최신 공고를 확인하는 것이 안전해요.
강남3구·용산은 왜 따로 연장됐나 — 만료 D-day
강남3구와 용산은 서울 전역 지정과 별개로 이미 아파트 토지거래허가구역이었습니다. 서울시는 2025년 9월 도시계획위원회 심의에서 이 지역을 1년 3개월 더 연장해, 지정 기간이 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지로 정해졌어요.
여기에 10·15 대책으로 서울 전역까지 묶이면서, 강남3구·용산은 사실상 이중으로 규제를 받는 셈입니다. 두 지정 모두 2026년 12월 31일이 만료일이라, 지금 시점(2026년 10월 22일)에서 약 2개월 남았습니다.
서울 전역·경기 12곳의 만료일은 2026년 12월 31일이고, 2026년 7월에 추가된 경기 3곳은 2027년 12월 31일입니다. 보도에 따르면 정부는 연말까지 주택가격과 거래 동향을 살핀 뒤 연장·확대 여부를 결정할 계획이며, 아직 확정된 발표는 없습니다. "곧 풀리니 기다리면 된다"고 단정하긴 어렵습니다.
보도에 따르면 국토교통부는 2026년 8월 13일 신규 주택공급 후보지 발굴을 위해 서울·인천·경기 일부(약 503.82㎢)를 토지거래허가구역으로 추가 지정했고, 지정 기간은 8월 18일~12월 31일입니다. 위 아파트 허가구역과는 별개로, 도시지역 기준 주거지역 60㎡·녹지지역 200㎡ 등을 넘는 토지 거래가 허가 대상으로 알려져 있습니다. 신규택지가 발표되면 후보지와 무관한 지역은 해제할 방침이라고 합니다. 정확한 구역·면적 기준은 국토교통부 공고와 지자체 공고로 확인하세요.
잠실·삼성·대치·청담, 해제된 거 아니었나?
"잠실·대치는 토지거래허가가 풀렸다고 들었다"는 분이 많은데, 이건 2025년 2월의 일시적 사건입니다. 서울시는 2025년 2월 송파 잠실동과 강남 삼성·대치·청담동을 5년 만에 해제했어요.
그런데 해제 직후 해당 지역은 물론 주변 단지 가격까지 크게 뛰자, 서울시는 약 한 달여 만에 다시 지정하고 오히려 강남3구 전역과 용산구까지 범위를 넓혔습니다. 이후 10·15 대책으로 서울 전역이 묶이면서, 지금은 잠실·삼성·대치·청담 모두 다시 허가 대상입니다.
즉 "해제됐다"는 정보는 2025년 초의 옛 소식이고, 2026년 현재 기준으로는 해당하지 않으니 거래 전 혼동하지 않도록 주의하세요.
경기 15곳 — 우리 동네가 포함될까
10·15 대책은 서울뿐 아니라 경기도 12곳의 아파트도 토지거래허가구역(동시에 조정대상지역·투기과열지구)으로 새로 지정했고, 2026년 7월에 3곳이 더 추가됐습니다. 먼저 2025년 10월에 지정된 12곳입니다.
- 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시
- 성남시 분당구·수정구·중원구
- 수원시 영통구·장안구·팔달구
- 안양시 동안구, 용인시 수지구
이 12곳은 효력 시작일이 2025년 10월 20일로, 서울과 마찬가지로 아파트 매수 시 허가와 실거주 의무가 적용됩니다. 같은 시라도 일부 구만 포함된 경우가 있으니(예: 안양은 동안구만), 행정구 단위까지 정확히 확인해야 해요.
2026년 7월 추가 지정 3곳은 용인시 기흥구, 화성시 동탄구, 구리시입니다(아파트에 한함). 경기도가 6월 30일 공고했고, 지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지(1년 6개월)로 보도됐습니다. 국토교통부가 같은 날 이 지역을 조정대상지역·투기과열지구로도 지정했습니다. ※ 일부 보도는 효력 시작을 7월 1일로 전하고 있어, 정확한 시행일은 경기도 고시문으로 확인하세요.
내 부동산이 허가구역인지 확인하는 법
가장 확실한 방법은 서울부동산정보광장에서 직접 조회하는 것입니다. 주소를 넣으면 해당 필지가 토지거래허가구역인지, 지정 기간이 언제까지인지 바로 나옵니다.
- 서울부동산정보광장 접속 → '토지거래허가' 메뉴
- '지정현황' 또는 '내역 조회'에서 자치구·동 선택
- 지정 여부와 지정 기간(만료일) 확인
경기 지역은 해당 시·군·구청 부동산 부서 또는 공고를 확인하면 됩니다. 거래 직전에는 공인중개사를 통해 가장 최신 공고 기준으로 한 번 더 점검하는 것이 안전해요.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역에서 전세 끼고 집을 살 수 있나요?
사실상 불가능합니다. 허가를 받으려면 본인이 직접 들어가 살아야 하고 허가 후 2년간 실거주 의무가 있어, 전세를 끼고 잔금을 치르는 갭투자 방식은 허용되지 않습니다.
Q. 잠실·대치는 풀린 거 아닌가요?
2025년 2월 잠시 해제됐다가 한 달여 만에 재지정됐습니다. 2026년 현재 잠실·삼성·대치·청담 모두 다시 토지거래허가 대상이므로 매매 시 허가가 필요합니다.
Q. 지정 기간이 끝나면 자동으로 풀리나요?
서울 전역·경기 12곳의 만료일은 2026년 12월 31일이고, 2026년 7월에 추가된 경기 3곳은 2027년 12월 31일입니다. 다만 만료 전 시장 상황에 따라 재연장될 수 있어, 자동 해제를 전제로 거래 계획을 세우는 것은 권하지 않습니다.
Q. 실수요로 1주택을 사는 경우에도 허가가 필요한가요?
네, 실수요라도 허가 대상 아파트라면 구청 허가를 받아야 합니다. 다만 실거주 목적이면 허가 자체는 받을 수 있으며, 허가 후 2년 실거주 의무를 지키면 됩니다.
Q. 경기에서 새로 묶인 지역이 있나요?
네. 2025년 10월 지정된 12곳 외에 2026년 7월 용인시 기흥구, 화성시 동탄구, 구리시의 아파트가 추가로 토지거래허가구역이 됐고, 지정 기간은 2027년 12월 31일까지로 보도됐습니다. 정확한 구역과 시행일은 경기도 고시문과 관할 시청 공고로 확인하세요.
정리 — 거래 전 확인할 것
토지거래허가구역에서 부동산을 사고팔 계획이라면 다음 3가지를 먼저 확인하세요.
- 지정 여부·만료일: 서울부동산정보광장에서 주소로 직접 조회
- 실거주 가능 여부: 2년 실거주 의무 — 갭투자 불가, 현금 계획 점검
- 최신 공고: 만료(2026.12.31)·재연장은 분기별로 바뀌니 거래 직전 재확인
※ 본 글은 2026년 6월에 작성했고 2026년 10월 22일에 재점검했으며, 토지거래허가구역 지정·해제 현황은 수시로 바뀝니다. 최신 내용은 서울부동산정보광장 또는 관할 시·군·구청 공고에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 거래에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 구체적 사안은 변호사·세무사·공인중개사 등 전문가와 상담하세요.