장마철이 되면 천장에서 물이 새거나 벽지에 곰팡이가 번지는 집이 많아집니다. 이때 가장 먼저 부딪히는 문제가 "이거 집주인이 고쳐줘야 하나, 내가 부담해야 하나"죠. 결론부터 말하면, 판단 기준은 하나입니다. 구조적·기본설비 하자면 임대인, 사소한 소모나 내 과실이면 임차인입니다.

아래에서 민법 조항을 근거로 임대인 부담 vs 임차인 부담을 표로 나누고, 집주인이 미룰 때 쓰는 통보·내용증명·분쟁조정 절차까지 순서대로 정리했습니다.

원칙 — 수리는 원래 임대인 책임입니다 (민법 623조)

많은 분이 "내가 사는 동안 생긴 문제니까 내 책임 아닌가" 생각하시는데, 법은 반대에서 출발합니다. 민법 제623조는 임대인에게 "목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무"를 지웁니다. 즉 세 들어 사는 동안 집이 정상적으로 살 만한 상태를 유지하도록 관리할 책임은 원칙적으로 집주인에게 있어요.

대법원도 "그 부분을 수리하지 않으면 임차인이 집을 계약 목적대로 사용할 수 없는 정도의 하자"라면 임대인이 고쳐야 한다고 봅니다. 그리고 이 의무는 임대인의 고의·과실과 무관합니다. 건물이 노후해서, 방수층이 삭아서 물이 샜더라도 집주인이 몰랐다는 이유로 면제되지 않아요.

누가 부담하나 — 한눈에 구분표

그렇다고 모든 수리를 집주인이 하는 건 아닙니다. 대법원은 '큰 수선'과 '사소한 수선'을 나눕니다. 임차인이 별 비용 없이 할 수 있는 사소한 것은 임차인이, 기본 설비 교체 같은 큰 수선은 임대인이 맡습니다.

정리하면, 집 자체(구조·기본설비)의 문제는 임대인, 생활하며 닳거나 내 실수로 생긴 문제는 임차인이라고 기억하시면 대부분 맞습니다.

가장 헷갈리는 곰팡이·결로는?

곰팡이는 분쟁이 잦은 항목입니다. 핵심은 원인이에요. 배관에서 물이 새거나, 벽 단열이 부실하거나, 창이 없어 구조적으로 환기가 안 되는 집이라면 임대인 책임에 가깝습니다. 반대로 겨울 내내 창문 한 번 안 열고 빨래를 실내에 말려 생긴 결로처럼 임차인의 관리 부주의가 명백하면 임차인 몫이 됩니다.

실무에서는 원인이 섞여 있어 100% 한쪽 책임으로 딱 갈리지 않는 경우가 많습니다. 그래서 입주 시점부터 곰팡이가 있었는지, 환기를 정상적으로 했는지 같은 정황과 사진 기록이 중요합니다.

"수리는 임차인 부담" 특약이 있으면?

계약서에 "수리·수선은 임차인이 부담한다"는 특약이 있는 집도 많습니다. 이 특약도 유효하긴 합니다. 다만 판례는 그 효력을 통상 생길 수 있는 소규모 수선으로 한정합니다.

즉 형광등·소모품 같은 사소한 수리는 특약으로 임차인에게 넘길 수 있지만, 방수·주요 구조부·보일러 등 기본 설비의 대규모 수선은 특약이 있어도 여전히 임대인 책임입니다. "다 임차인 부담"이라는 포괄 특약만 믿고 큰 하자까지 떠안을 필요는 없어요.

집주인이 안 고쳐줄 때 — 대응 4단계

임대인이 수리를 미룬다면 감정적으로 다투기보다 기록을 남기며 순서대로 대응하는 게 유리합니다.

임대인이 상당한 기간 내에 고쳐주지 않으면, 임차인이 먼저 수리한 뒤 그 비용(필요비)을 청구할 수 있습니다(민법 626조). 합의가 안 되면 소송보다 빠르고 저렴한 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 활용하는 게 현실적입니다.

자주 묻는 질문

정리 — 지금 해두면 좋은 것

장마철 하자가 보이면 다투기 전에 다음 세 가지부터 챙기세요.

1. 기록: 누수·곰팡이 부위를 날짜와 함께 사진·영상으로 남기기
2. 구분: 위 표로 구조적 하자(임대인)인지 소모·과실(임차인)인지 판단
3. 통보: 임대인에게 문자로 수리 요청 → 미이행 시 내용증명·분쟁조정

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※ 본 글의 정보는 2026년 7월 기준이며, 실제 책임 소재는 하자의 원인·계약 내용·개별 정황에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁은 찾기쉬운 생활법령정보 또는 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개인의 구체적 상황에 대한 법률 자문이 아닙니다.