전세 계약서 특약 문구 5가지 — 전세사기 막는 필수 조항 (2026)
전세 계약서 특약 문구 5가지
전세 계약을 앞두고 "특약란에 뭘 넣어야 안전할까" 고민하고 계실 거예요. 본인 전세든, 자녀 전셋집이든 보증금은 대부분 전 재산에 가까운 큰돈이라 한 줄 문구 차이로 지키느냐 날리느냐가 갈립니다.
결론부터 말씀드리면, 전세사기의 상당수는 계약서 특약 몇 줄로 미리 막을 수 있습니다. 아래에 그대로 복사해 쓸 수 있는 특약 문구 5가지와, 각 문구가 어떤 위험을 막는지 표로 정리했어요. 등기부등본·세금 확인 순서까지 함께 보시면 됩니다.
- 특약은 말이 아니라 계약서에 글자로 남겨야 효력이 생깁니다. 구두 약속은 나중에 증명이 어려워요.
- 핵심은 권리관계 유지 · 보증보험 전제 · 선순위·세금 정리 · 대출 불가 시 무효 · 대항력 보호 5가지.
- 특약 이전에 등기부등본·미납국세 열람으로 집 상태를 먼저 확인하는 게 순서입니다.
특약이 왜 중요한가요? — 구두 약속은 효력이 약합니다
집주인이 "걱정 마세요, 대출 안 낼게요"라고 말로 안심시켜도, 그 말은 계약서에 적혀 있지 않으면 나중에 증명하기 어렵습니다. 실제 분쟁에서 인정받는 건 서면에 남은 특약이에요.
특약란은 표준계약서에 정해진 항목 외에 당사자가 합의한 내용을 추가로 못 박는 자리입니다. 여기에 "이런 상황이면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려준다"는 안전장치를 걸어두면, 위험한 집에서 위약금 없이 빠져나올 근거가 됩니다.
복사해 쓰는 필수 특약 문구 5가지 — 어떤 위험을 막나
먼저 다섯 개 특약이 각각 무엇을 막는지 한눈에 보세요. 아래 표에서 상황을 확인하고, 이어지는 문구를 계약서 특약란에 그대로 옮겨 적으시면 됩니다.
특약 문구별 — 막아 주는 전세사기·위험 유형
| 특약 | 막아 주는 위험 유형 |
|---|---|
| ① 권리관계 유지 | 계약 후 잔금일 사이에 집주인이 몰래 대출(근저당)을 껴서 내 보증금이 뒤로 밀리는 경우 |
| ② 보증보험 가입 전제 | 보증보험 가입이 거절되는 '깡통전세'인데 계약금이 묶여 못 빠져나오는 경우 |
| ③ 선순위·세금 정리 | 집주인의 밀린 세금(당해세)이나 기존 근저당이 내 보증금보다 먼저 배당되는 경우 |
| ④ 대출 불가 시 무효 | 집 자체 문제로 전세자금대출이 안 나오는데 계약금을 날리게 되는 경우 |
| ⑤ 대항력 보호·본인 확인 | 전입신고 방해, 잔금일 소유권 갈아치우기, 대리인 사칭 등으로 대항력을 못 갖추는 경우 |
① 권리관계 유지 특약
"임대인은 계약일 현재 등기부등본상의 권리관계를 잔금 지급일 다음 날까지 그대로 유지하며, 그 사이 근저당권·전세권 등 새로운 제한물권을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금 및 이미 지급받은 금액 전액을 즉시 반환한다."
계약하고 잔금 치르기 전 사이에 집주인이 몰래 주택담보대출을 받아 내 보증금이 후순위로 밀리는 전형적인 수법을 막습니다. "잔금일 다음 날까지"로 못 박는 게 핵심이에요.
② 보증보험 가입 전제 특약
"본 계약은 임대차보증금 반환보증(HUG 등) 가입을 전제로 한다. 임대인 또는 목적물의 사유로 보증 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다. 임대인은 보증 가입에 필요한 서류 제출 등에 성실히 협조한다."
보증보험은 나중에 보증금을 못 돌려받을 때 기관이 대신 돌려주는 안전판입니다. 그런데 집값 대비 보증금이 너무 높은 '깡통전세'는 가입 자체가 거절돼요. 이 특약이 있으면 가입이 안 되는 위험한 집에서 위약금 없이 계약을 무를 수 있습니다.
③ 선순위 근저당·세금 완납 특약
"임대인은 잔금 지급일까지 목적물에 설정된 선순위 근저당권(채권최고액 ○○○원)을 말소한다. 또한 국세·지방세 체납 사실이 없음을 고지하고, 잔금 지급일에 납세증명서(완납증명)를 임차인에게 제시한다."
집이 경매로 넘어가면 집주인이 밀린 세금(당해세)과 은행 근저당이 내 보증금보다 먼저 배당받습니다. 남는 돈이 없으면 보증금을 통째로 잃을 수 있어요. 기존 대출 말소와 세금 완납을 잔금 조건으로 걸어두는 문구입니다.
④ 전세자금대출 불가 시 무효 특약
"임차인의 신용 문제가 아닌, 임대인 또는 목적물의 하자로 전세자금대출이 실행되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
대출을 끼고 전세를 구할 때, 집 자체의 문제(불법 건축물, 근저당 과다 등)로 대출이 거절되면 계약금을 날릴 수 있습니다. 내 잘못이 아닌 집 사정으로 대출이 안 나오면 계약금을 돌려받도록 정해 두는 문구예요.
⑤ 대항력 보호·본인 확인 특약
"임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득을 방해하지 않으며, 잔금 지급일 다음 날까지 목적물의 소유권을 제3자에게 이전하거나 담보로 제공하지 않는다. 본 계약은 등기부등본상 소유자 본인과 체결하며, 대리인과 계약하는 경우 위임장 및 인감증명서로 권한을 확인한다."
전입신고와 확정일자는 내 보증금 순위를 지키는 대항력의 핵심입니다. 이를 방해하거나, 잔금일에 몰래 소유권을 넘겨 순위를 흔드는 수법, 주인 행세하는 대리인 사기까지 함께 막는 문구예요.
특약 넣기 전에 — 이건 꼭 확인하세요
특약은 안전장치일 뿐, 집 상태를 먼저 확인하는 게 순서입니다. 계약 도장 찍기 전에 아래를 직접 확인하세요.
- 등기부등본(등기사항전부증명서): 대법원 인터넷등기소에서 열람. 근저당·가압류·신탁 여부와 진짜 소유자 이름을 확인합니다.
- 미납 국세·지방세 열람: 2023년부터 임차인이 임대인 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있습니다. 세금 체납이 많은 집은 위험 신호예요.
- 시세 대비 보증금 비율: 보증금이 매매 시세의 70~80%를 넘으면 '깡통전세' 위험. 보증보험 가입 가능 여부로도 가늠할 수 있어요.
- 계약 상대 신분: 등기부상 소유자와 계약서 서명자가 같은지, 대리인이면 위임장·인감증명서가 있는지 확인합니다.
특약만으로 부족할 때 — 대항력과 보증보험
아무리 좋은 특약도 내가 대항력을 갖추지 않으면 효과가 반감됩니다. 잔금을 치른 날, 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 이 두 가지가 있어야 집이 경매로 넘어가도 보증금을 지킬 순위가 생깁니다.
여기에 전세보증금 반환보증(HUG 등)까지 가입하면, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 기관이 대신 돌려줍니다. 특약(②번)과 묶어서 준비하면 이중 안전판이 돼요.
자주 묻는 질문
Q. 특약은 계약서 어디에 적나요?
표준임대차계약서 아래쪽 '특약사항' 칸에 손글씨나 인쇄로 적습니다. 칸이 부족하면 별지에 적고 계약서에 "별지 특약 포함"이라 명시한 뒤 양측이 각 장에 서명·날인하면 됩니다.
Q. 집주인이 특약 넣기를 거부하면요?
정당한 안전장치를 지나치게 거부한다면 그 자체가 위험 신호일 수 있습니다. 특히 보증보험 가입 협조나 세금 완납 고지를 거부하는 경우는 다시 한 번 집 상태를 점검해 보시는 게 좋아요.
Q. 특약만 잘 넣으면 전세사기는 100% 막을 수 있나요?
아니요. 특약은 분쟁 시 유리한 근거일 뿐, 그 자체로 사기를 완전히 막아 주지는 않습니다. 등기부등본·세금 확인, 시세 대비 보증금 점검, 전입신고·확정일자, 보증보험까지 함께 갖춰야 합니다.
Q. 이미 구두로만 약속했는데 나중에 특약을 추가할 수 있나요?
양측이 합의하면 잔금 전이라도 계약서에 특약을 추가하고 서명·날인하면 됩니다. 다만 상대가 응하지 않으면 강제하기 어려우니, 되도록 처음 계약할 때 서면으로 남기는 것이 안전합니다.
정리 — 계약 전에 이 순서로
도장 찍기 전, 아래 순서만 지켜도 큰 위험은 대부분 걸러집니다.
- 확인: 등기부등본 열람 → 근저당·소유자 확인 → 미납국세 열람
- 특약: 위 5가지 문구를 계약서 특약란에 그대로 기재
- 대항력: 잔금 당일 전입신고 + 확정일자, 가능하면 보증보험 가입
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개인의 구체적 상황에 대한 법률 자문이 아닙니다. 특약 문구는 상황에 따라 조정이 필요하며, 실제 계약 전에는 반드시 공인중개사 및 법률 전문가와 문구를 확인하시기 바랍니다. 제도·기준은 2026년 7월 기준이며, 최신 내용은 대법원 인터넷등기소 및 국토교통부 등 공식 기관에서 확인하세요.