다주택자 양도세 중과 부활 — 5·9 유예 종료 후 달라진 점 (2026)
다주택자 양도세 중과 유예 종료 후 달라진 점
2022년 5월부터 한시적으로 미뤄져 온 다주택자 양도소득세 중과 배제가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 그동안은 조정대상지역에 집을 여러 채 가진 분이 주택을 팔아도 기본세율만 냈는데, 종료 이후 양도분부터는 다시 중과세율이 붙습니다.
"세금이 정확히 얼마나 더 나오는 건지", "장기보유특별공제는 어떻게 되는지" 헷갈리시는 분이 많습니다. 종료 전후로 무엇이 바뀌었는지, 양도차익 10억 원이면 세금 차이가 얼마인지, 그리고 지금 선택할 수 있는 길에는 어떤 것이 있는지 제도와 수치 위주로 정리했어요.
- 중과 배제는 2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일 양도분까지만 적용 — 이후 양도분은 중과 부활
- 조정대상지역 주택 양도 시 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 기본세율(6~45%)에 가산
- 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 배제 — 세 부담이 이중으로 커짐
'유예 종료', 정확히 무엇이 끝난 건가
다주택자 양도세 중과 자체는 원래부터 세법에 있던 제도입니다. 다만 거래 위축 등을 이유로 정부가 한시적으로 중과를 배제(유예)해 왔고, 그 기간이 여러 차례 연장되다 2026년 5월 9일 양도분을 끝으로 종료됐습니다.
핵심은 '양도일' 기준이라는 점입니다. 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일 사이에 양도했다면 중과세율이 아닌 기본세율이 적용됐고, 장기보유특별공제도 받을 수 있었습니다. 5월 10일 이후 양도분부터는 원래 규정대로 중과세율과 공제 배제가 다시 적용됩니다.
종료 후 세율 — 2주택 +20%p, 3주택 +30%p
중과세율은 별도의 고정 세율이 아니라, 기본세율(6~45% 누진)에 일정 비율을 더하는 방식입니다.
- 조정대상지역 2주택자: 기본세율 + 20%p (최고 65%)
- 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p (최고 75%)
여기에 양도소득세의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다. 즉 표면 세율은 최고 65~75%지만 지방소득세까지 더하면 실제 부담은 더 올라갑니다. 중요한 점은 이 가산이 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때 적용된다는 것입니다. 비조정지역 주택이라면 다주택자라도 기본세율로 과세됩니다.
유예 종료 전후 비교 (조정대상지역 기준)
| 구분 | ~2026.5.9 양도 (유예) | 2026.5.10~ 양도 (종료 후) |
|---|---|---|
| 2주택자 세율 | 기본세율 6~45% | 기본세율 +20%p |
| 3주택 이상 세율 | 기본세율 6~45% | 기본세율 +30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 배제 |
| 지방소득세 | 양도세액의 10% | 양도세액의 10% |
양도차익 10억 원이면 세금이 얼마나 차이날까
가장 궁금하실 부분을 숫자로 비교해 보겠습니다. 아래는 양도차익(=과세표준) 10억 원을 단순 가정한 산출세액입니다. 이해를 돕기 위한 비교용이라 장기보유특별공제·기본공제(250만 원)·지방소득세는 반영하지 않았습니다. 실제 세액은 보유기간과 공제에 따라 달라집니다.
| 적용 세율 | 적용률 | 산출세액(개략) |
|---|---|---|
| 기본세율 (유예 시·비조정지역) | 45% | 약 3억 8,406만 원 |
| 2주택 중과 (+20%p) | 65% | 약 5억 8,406만 원 |
| 3주택 이상 중과 (+30%p) | 75% | 약 6억 8,406만 원 |
단순 비교만으로도 2주택 중과 시 약 2억 원, 3주택 이상은 약 3억 원의 세금이 더 발생합니다. 여기에 장기보유특별공제 배제 효과와 지방소득세(세액의 10%)까지 더하면 실제 격차는 더 벌어집니다. 본인 상황의 정확한 세액은 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하시는 것이 안전합니다.
장기보유특별공제 배제가 더 아픈 이유
세율 가산만큼 체감이 큰 부분이 장기보유특별공제 배제입니다. 장기보유특별공제는 보유기간이 길수록 양도차익의 일정 비율을 공제해 과세표준 자체를 줄여 주는 제도입니다.
유예 기간에는 조정대상지역 다주택자도 이 공제를 받을 수 있었지만, 종료 후 중과 대상 주택은 공제가 배제됩니다. 즉 종료 후에는 ① 세율이 올라가고 ② 과세표준을 줄여 줄 공제마저 사라져, 두 효과가 겹쳐 세 부담이 커지는 구조입니다. 보유기간이 길어 공제 폭이 컸을 분일수록 종료 전후 차이를 더 크게 느끼게 됩니다.
조정대상지역이 어디인지부터 확인
중과는 조정대상지역 주택에 적용되므로, 내 주택이 조정대상지역인지 먼저 확인해야 합니다. 2025년 10월 규제 확대 이후 서울 전역(25개 자치구)을 비롯해 수도권 상당 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있습니다. 지정·해제는 수시로 바뀌므로 국토교통부·관할 지자체 고시로 최신 현황을 확인하세요.
참고로 5월 9일 이전에 매매계약을 체결한 경우 계약일 기준 일정 기간 내 양도분에 한해 중과를 배제하는 경과조치가 있었으나, 이는 이미 적용 기간이 지난 한시 조치입니다. 지금 새로 계약하는 거래에는 해당되지 않습니다.
그래서 지금 선택지는 — 4가지 길
정답은 사람마다 다릅니다. 아래는 흔히 검토되는 선택지를 중립적으로 정리한 것이며, 어느 쪽이 유리한지는 보유 주택 수·지역·차익·보유기간에 따라 완전히 달라집니다. 결정 전 반드시 세무사 등 전문가와 상담하세요.
- 보유 지속: 당장 팔지 않고 시장·정책 변화를 지켜보는 선택. 보유세(재산세·종부세) 부담은 계속됩니다.
- 매도: 비조정지역 주택부터 정리하거나, 양도 순서·시점을 조정하는 방식. 중과·공제 배제를 감안한 실제 세액 계산이 선행돼야 합니다.
- 가족 증여: 증여로 전환하는 경우 양도세 대신 증여세·취득세가 발생하고, 저가 양도 시 증여 간주 규정도 있어 별도 검토가 필요합니다.
- 임대주택 등록: 일정 요건의 등록임대주택은 중과에서 제외될 수 있으나, 의무임대기간 등 요건을 충족해야 하고 중도 위반 시 추징 위험이 있습니다.
7월 세제 개편, 추측은 금물
정부가 부동산 관련 세제 개편을 예고한 상태입니다. 다만 구체적인 개편안은 아직 공식 발표되지 않았습니다. 양도세 중과 완화·유예 재연장 같은 내용이 포함될지는 확정된 바 없으므로, 발표 전 추측에 근거해 의사결정을 서두르지 않는 편이 안전합니다. 공식 발표가 나오면 본 글에도 반영하겠습니다.
자주 묻는 질문
Q. 5월 9일을 기준으로 무엇을 따지나요? 계약일인가요, 잔금일인가요?
중과 배제는 '양도일' 기준입니다. 양도일은 통상 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 2026년 5월 9일까지 양도가 완료된 분에 한해 유예가 적용됐고, 5월 10일 이후 양도분부터는 중과 규정이 적용됩니다.
Q. 비조정지역 주택도 다주택이면 중과되나요?
아니요. 중과세율은 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자라도 기본세율로 과세됩니다. 다만 주택 수 산정에는 비조정지역 주택도 포함될 수 있으니 보유 현황 전체를 확인해야 합니다.
Q. 장기보유특별공제는 무조건 못 받나요?
중과 대상이 되는 조정대상지역 다주택 주택의 경우 공제가 배제됩니다. 다만 1세대 1주택 비과세·감면 요건을 갖춘 경우 등은 별도 규정이 적용되므로, 본인 주택이 중과 대상인지부터 확인해야 합니다.
Q. 유예가 다시 연장될 가능성은 없나요?
현행 규정상으로는 2026년 5월 9일로 종료된 상태입니다. 세제 개편이 예고돼 있으나 확정된 내용은 없으므로, 공식 발표 전까지는 현행 규정(중과 적용)을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
정리 — 지금 확인할 3가지
- 내 주택이 조정대상지역인지 국토부·지자체 고시로 확인
- 주택 수와 보유기간으로 적용 세율(+20%p/+30%p)과 공제 배제 여부 파악
- 실제 세액은 홈택스 모의계산 후 세무사 상담으로 교차 확인
※ 본 글의 정보는 2026년 6월 기준이며, 세율·조정대상지역 지정 등은 변경될 수 있습니다. 최신 정보와 본인 상황별 세액은 국세청 홈택스 또는 국세청 상담센터(126)에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 특정 거래에 대한 세무·법률 조언이 아닙니다. 실제 매도·증여·임대등록 결정은 세무사·변호사 등 전문가와 상담 후 진행하세요.