가족간 부동산 저가거래, 증여 간주 기준과 취득세 (2026)
가족간 부동산 저가거래 증여 간주 기준
자녀에게 집이나 땅을 시세보다 싸게 넘겨주려다, "이게 증여로 잡히면 세금 폭탄 아니냐"는 걱정에 멈칫하는 분이 많습니다. 실제로 2026년부터는 가족 간에 시가보다 현저히 싸게 거래하면 형식이 매매라도 세법상 '증여'로 보고 세금을 다시 매깁니다.
특히 그동안 비교적 부담이 적었던 취득세까지 증여 기준으로 바뀐 점이 핵심입니다. 어디까지가 '저가'인지, 시가는 무엇으로 보는지, 사례별로 세금이 얼마나 나오는지, 그리고 단순증여·부담부증여·저가양도가 어떻게 다른지 한 번에 정리했어요.
- 저가 기준: 시가와 거래가의 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상이면 증여 간주
- 2026년부터 취득세도 적용: 과세표준이 실거래가가 아닌 시가인정액, 세율 3.5%(조정대상지역 고가주택은 최대 12%)
- 증여세는 차액에서 기준금액을 뺀 부분에만 과세 — 두 세금은 별개로 따져야 함
어디까지가 '저가거래'인가 — 30% 또는 3억 기준
핵심 기준은 하나입니다. 시가와 실제 거래가격의 차액이 다음 둘 중 적은 금액 이상이면 그 거래는 '저가거래'로 봅니다.
- 시가의 30%에 해당하는 금액
- 3억 원
예를 들어 시가 6억 원짜리 집이라면 30%인 1억 8천만 원과 3억 원 중 적은 쪽인 1억 8천만 원이 기준이 됩니다. 거래가가 시가보다 1억 8천만 원 넘게 싸면 저가거래에 해당하는 셈이에요. 시가가 10억 원이면 30%(3억)와 3억 원이 같으니 3억 원이 기준입니다.
여기서 꼭 구분할 점은, 같은 '저가거래'라도 증여세와 취득세가 따로 계산된다는 것입니다. 증여세는 차액에서 기준금액을 뺀 부분에만 매기지만, 취득세는 2026년부터 시가인정액 전체를 기준으로 증여 취득세율을 적용합니다. 아래에서 하나씩 보겠습니다.
'시가인정액'이란? 무엇을 시가로 보나
가족 간 거래에서 가장 자주 어긋나는 부분이 "그럼 우리 집 시가가 얼마냐"는 점입니다. 세법상 시가는 막연한 호가가 아니라 시가인정액이라는 정해진 순서로 잡습니다.
- 매매사례가액: 평가 기준일 전후 일정 기간 내 같은 단지·유사 물건의 실제 매매가
- 감정가액: 공신력 있는 감정평가법인 2곳(일정 금액 이하는 1곳)의 평가액
- 공매·경매가액, 수용가액 등
위와 같은 사례가 없을 때만 공시가격(시가표준액)을 보조적으로 씁니다. 즉 같은 아파트에서 비슷한 거래가 있었다면 그 가격이 시가로 잡혀, "우리끼리 4억에 했다"는 주장이 인정되지 않을 수 있다는 뜻이에요. 거래 전에 시가인정액을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
2026년 달라진 점 — 취득세도 증여로 간주
종전에도 가족 간 저가거래는 증여세 쪽에서 차액을 증여로 보는 규정이 있었습니다. 달라진 핵심은 취득세입니다. 2026년 1월 1일 시행된 지방세법 개정으로, 배우자·직계존비속 등 특수관계인 사이에서 시가보다 현저히 싸게 거래하면 증여로 취득한 것으로 보아 취득세를 매깁니다.
| 구분 | 종전 | 2026년부터 |
|---|---|---|
| 취득세 성격 | 유상거래로 보아 신고 거래가 기준 | 저가면 증여 취득으로 간주 |
| 과세표준 | 실제 신고 거래가 | 시가인정액 |
| 세율 | 유상취득 1~3% | 증여 취득 3.5% (조정대상지역 고가주택 12%) |
실제 보도된 예를 보면, 시가 10억 원 주택을 6억 원에 가족끼리 거래할 경우 종전에는 취득세가 약 600만 원 수준이었지만, 조정대상지역이라면 2026년 이후 증여로 간주돼 약 1억 2천만 원(10억 × 12%)까지 부과될 수 있습니다. 차이가 큰 만큼 거래 전 확인이 중요해졌어요.
사례로 보는 세금 — 시가 6억 집을 4억에 넘기면?
가장 많이 묻는 상황을 숫자로 따라가 보겠습니다. 시가인정액 6억 원인 집을 자녀에게 4억 원에 매도하는 경우입니다.
① 저가거래 해당 여부
차액 = 6억 − 4억 = 2억 원. 기준금액 = 6억의 30%(1억 8천만 원)과 3억 원 중 적은 1억 8천만 원. 차액(2억) ≥ 기준(1.8억)이므로 저가거래에 해당합니다.
② 증여세
증여재산가액 = 차액 2억 − 기준 1억 8천만 원 = 2천만 원. 성인 자녀 증여공제(10년간 5천만 원)를 적용하면 과세표준이 남지 않아 증여세는 거의 발생하지 않을 수 있습니다. 다만 10년 내 다른 증여가 있으면 합산되니 주의해야 해요.
③ 취득세(2026~)
저가거래로 증여 간주되면 과세표준은 거래가 4억이 아니라 시가인정액 6억입니다. 일반 지역이면 6억 × 3.5% = 약 2,100만 원, 조정대상지역의 고가주택이면 6억 × 12% = 약 7,200만 원까지 늘 수 있습니다(지방교육세·농어촌특별세 별도).
이처럼 증여세는 적게 나와도 취득세가 크게 뛸 수 있어, 두 세금을 함께 계산해 보는 것이 중요합니다.
단순증여·부담부증여·저가양도 비교
가족에게 부동산을 넘기는 방법은 크게 세 가지이고, 세금 구조가 각각 다릅니다. 어느 쪽이 유리한지는 시가·채무·보유기간에 따라 달라지므로, 개념과 과세 포인트를 먼저 정확히 알아두는 것이 좋습니다.
| 구분 | 단순증여 | 부담부증여 | 저가양도(매매) |
|---|---|---|---|
| 개념 | 대가 없이 무상 이전 | 전세보증금·대출 등 채무를 함께 넘기는 증여 | 시가보다 낮은 값에 매매 |
| 증여세 | 시가 전체 − 공제 | (시가 − 인수채무)에 과세 | (차액 − 기준금액)에 과세 |
| 양도세 | 없음 | 채무인수분은 유상양도 → 양도자 부담 | 양도자 부담(부당행위계산부인 가능) |
| 취득세 | 증여 취득 3.5%/12% | 채무분 유상 + 나머지 증여 | 2026~ 저가면 증여 취득 간주 |
특히 저가양도는 매매가가 시가와 5% 또는 3억 원 이상 차이 나면 양도소득세 부당행위계산부인이 적용될 수 있어, 증여세 기준(30%·3억)을 통과하더라도 양도세에서 다시 걸릴 수 있습니다. 세 방법 모두 장단점이 뚜렷해 단순 비교만으로 결정하기 어렵습니다.
조정대상지역 12% 함정과 세율 정리
가장 주의할 부분은 조정대상지역의 고가주택입니다. 증여로 간주된 취득의 표준세율은 3.5%지만, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여로 취득하면 12%의 중과세율이 적용됩니다. 같은 거래라도 지역과 가격에 따라 세 배 넘게 차이가 나는 셈이에요.
| 상황 | 증여 취득세율 |
|---|---|
| 비조정대상지역 / 일반 주택 | 3.5% |
| 조정대상지역 · 시가표준액 3억 미만 | 3.5% |
| 조정대상지역 · 시가표준액 3억 이상 | 12% |
여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가되고, 1세대 1주택자가 직계존비속에게 증여하는 등 일부 경우에는 중과에서 제외될 수 있습니다. 적용 여부가 사안마다 갈리므로 거래 전 관할 시·군·구청 세무과나 세무 전문가 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 시가보다 조금만 싸게 팔면 괜찮나요?
차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액보다 작으면 증여세 측면에서는 증여로 보지 않습니다. 다만 가족 간 매매는 양도소득세에서 시가와 5% 또는 3억 원 이상 차이 시 부당행위계산부인이 적용될 수 있어, 증여세 기준만으로 안심하기는 어렵습니다.
Q. 시가는 누가 어떻게 정하나요?
매매사례가액 → 감정가액 → 공매·경매가액 순으로 보는 시가인정액을 기준으로 합니다. 같은 단지에 유사한 실거래가 있으면 그 가격이 시가로 잡힐 수 있어, "우리끼리 정한 가격"이 그대로 인정되지 않는 경우가 많습니다.
Q. 증여세가 안 나오면 취득세도 안 내나요?
아닙니다. 증여세는 차액에서 기준금액을 뺀 부분에만 매겨 0이 될 수 있지만, 취득세는 2026년부터 저가거래로 간주되면 시가인정액 전체를 기준으로 증여 취득세율(3.5%, 조정대상지역 고가주택 12%)이 적용됩니다. 두 세금은 따로 따져야 합니다.
Q. 부담부증여가 항상 더 유리한가요?
일률적으로 그렇지 않습니다. 부담부증여는 인수 채무만큼 증여세는 줄지만 그 부분이 유상양도로 잡혀 양도자에게 양도소득세가 생깁니다. 자녀의 실제 채무 상환능력도 입증해야 하므로, 시가·채무·보유기간을 종합해 사전에 비교해야 합니다.
정리 — 거래 전 확인할 3가지
가족에게 부동산을 넘길 계획이라면, 계약 전에 다음 3가지를 먼저 확인하세요.
- 시가인정액 확인: 같은 단지 유사 실거래가·감정가 등 세법상 시가를 먼저 파악
- 30%·3억 기준 점검: 차액이 시가의 30%와 3억 중 적은 금액 이상인지 계산
- 증여세·취득세·양도세 동시 계산: 한 세금만 보지 말고 세 가지를 함께 비교
※ 본 글의 정보는 2026년 6월 기준이며, 저가거래 판단 기준·세율·조정대상지역 지정은 개정될 수 있습니다. 최신 내용은 국세청, 행정안전부, 관할 시·군·구청 세무부서를 통해 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 특정 거래를 권유하지 않습니다. 개인의 구체적 상황에 대한 세무·법률 조언이 아니므로, 실제 거래 전 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.