"집을 오래 보유만 하면 양도세 공제 많이 받는 것 아니었나요?" — 그동안은 그랬습니다. 그런데 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서 1세대 1주택 장기보유특별공제(장특공)를 '보유기간 중심'에서 '실제 거주기간 중심'으로 단계적으로 바꾸겠다고 밝혔어요.

핵심만 먼저 말씀드리면, 실제로 살았던 집은 공제를 그대로 지켜주고, 보유만 오래 하고 살지는 않은 집은 공제가 줄어드는 방향입니다. 아래에서 현행·2028년·2029년 공제 방식이 어떻게 달라지는지 비교표로 정리하고, "내 거주 기간이면 공제가 얼마쯤인지" 예시로 감을 잡아보겠습니다.

뭐가 바뀌나 — 한 줄로 정리

지금은 1세대 1주택자가 요건만 채우면 보유한 기간과 실제 거주한 기간에 각각 공제를 주고 이를 더해서 계산합니다. 개편안의 방향은 여기서 '보유' 부분을 점점 줄이고 '거주' 부분을 남기는 것이에요.

즉 실거주 1주택은 보호하고, 살지 않으면서 보유만 한 주택의 세제 혜택은 정리한다는 게 기본 원칙입니다. 오래 보유했더라도 실제로 살지 않았다면 공제가 크게 줄 수 있다는 뜻이라, 매도 시점을 저울질하는 분들이 특히 눈여겨볼 대목이에요.

한눈 비교 — 현행 vs 2028 vs 2029 장특공

이 글의 핵심입니다. 같은 1세대 1주택이라도 언제 파느냐(양도 시점)에 따라 공제 계산 방식이 달라집니다.

※ 위 표는 2026년 8월 3일 발표된 세제개편'안' 기준입니다. 국회 심의 과정에서 시기·수치·세부 방식이 바뀔 수 있어요. 공제율은 1세대 1주택(고가주택 과세분)에 적용되는 표2 기준을 단순화한 값입니다.

현행 장특공, 지금은 어떻게 계산되나

먼저 지금(2027년 양도분까지) 기준입니다. 1세대 1주택이 양도가액 12억 원을 넘는 고가주택이면 12억 초과분에 양도세가 붙는데, 이때 장특공이 세금을 크게 줄여줍니다.

1세대 1주택 표2 적용 요건: 3년 이상 보유하고 그중 2년 이상 거주해야 합니다. 이 요건을 채우면 아래처럼 공제를 더해서 계산해요.

• 보유기간: 1년당 4%씩, 10년이면 최대 40%
• 거주기간: 1년당 4%씩, 10년이면 최대 40%
• 둘을 합쳐 최대 80%까지 공제

만약 2년 이상 거주 요건을 못 채우면 표2가 아니라 일반 표1(연 2%, 최대 30%)이 적용돼 공제가 확 줄어듭니다. 지금도 '거주'는 이미 중요한 변수인 셈이에요.

2027·2028·2029 단계별로 달라지는 점

개편안은 한 번에 바꾸지 않고 3단계로 나눴습니다. '언제 파느냐'가 그래서 중요해요.

• 2027년 양도분: 현행 그대로. 보유 + 거주 합산 최대 80%.
• 2028년 양도분: 과도기. 보유공제율과 거주공제율 중 높은 쪽 하나만 적용(합산 아님). 양도차익 연 공제한도 20억 원 신설.
• 2029년 1월 1일 이후 양도분: 보유공제 폐지, 거주기간만으로 산정. 최대 80%는 유지되지만 그러려면 실거주 기간이 길어야 합니다. 연 공제한도는 10억 원으로 조정.

여기에 더해, 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 상향됩니다. 오래 실거주한 1주택에는 혜택을 더 주겠다는 취지예요.

'내 거주 몇 년이면 공제 얼마' — 예시로 감 잡기

숫자로 보면 훨씬 명확합니다. 아래는 현행(합산) 기준 예시예요. 개편이 진행될수록 '거주가 짧은' 쪽이 불리해진다는 점을 함께 보세요.

보시다시피 보유만 오래 하고 거주가 짧은 경우가 개편의 영향을 가장 크게 받습니다. 반대로 실거주를 오래 한 1주택은 현행과 비슷하게 보호받아요. 정확한 세액은 취득가·양도가·필요경비·과세표준에 따라 달라지니, 아래 홈택스 모의계산으로 내 케이스를 꼭 확인해 보세요.

부득이한 사유로 거주 못 했다면 (취학·직장·질병 등)

'거주가 중요해진다면, 직장이나 병 때문에 어쩔 수 없이 못 산 경우는?' 하는 걱정이 있으실 거예요. 현행 세법도 이미 부득이한 사유에 대한 예외를 두고 있습니다.

• 취학(초·중학교 제외), 근무상 형편(직장 이전·전근 등), 1년 이상의 질병 치료·요양, 그 밖의 부득이한 사유 등
• 이런 사유가 인정되면 실제 거주하지 못한 기간이라도 일정 부분 구제받을 수 있는 규정이 있습니다(사안별로 요건·증빙이 다름)

다만 거주 중심 개편에 맞춘 새 실거주 예외(해외파견·전세 등)의 구체적 범위와 인정 기간은 발표 시점 기준 논의 중이라 확정되지 않았습니다. 부득이한 사유 해당 여부는 개별 판단이 필요하니, 반드시 국세청 상담(126)이나 세무사에게 내 상황을 확인하시는 게 안전해요.

이런 분은 이렇게 — 상황별 체크 포인트

• 실거주하며 오래 보유한 1주택 → 개편에도 비교적 안전. 다만 매도 시점에 따라 한도(20억→10억)가 다르니 큰 차익이면 확인.
• 보유는 길지만 실거주가 짧은 1주택 → 개편의 영향이 가장 큼. 현행이 유지되는 2027년 양도분까지와 이후를 비교해 매도 시점을 신중히.
• 지금 거주 요건을 채우는 중 → 거주기간을 더 확보할수록 개편 이후에도 유리. 무리한 결정 전 세무사와 시뮬레이션 권장.

어느 경우든 '언제 파느냐'가 세금을 크게 가릅니다. 개편안이 확정되기 전이라도 방향은 정해졌으니, 큰 금액이 걸린 결정은 미리 상담받아 두는 편이 좋아요.

자주 묻는 질문

정리 — 지금 확인해 둘 것

큰돈이 걸린 결정인 만큼, 방향이 정해진 지금 미리 챙겨두면 좋습니다.

1. 내 보유·거주 기간 정리: 취득일·전입일 기준으로 각각 몇 년인지 확인
2. 매도 시점 비교: 현행이 유지되는 2027년 양도분까지 vs 이후를 저울질
3. 세액 시뮬레이션: 홈택스 모의계산 + 큰 금액이면 세무사 상담

---

※ 본 글의 정보는 2026년 8월 3일 발표된 2026 세제개편안 기준이며, 국회 심의 과정에서 시기·수치·세부 방식이 달라질 수 있습니다. 최신·확정 내용은 기획재정부 및 국세청 홈택스, 국세청 상담센터(126)에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개인의 구체적 상황에 대한 세무·법률 조언이 아닙니다. 실제 양도 결정은 세무사 등 전문가와 상담 후 진행하세요.