전세 등기부등본 근저당 확인하는 법 — 전세사기 예방 체크리스트
전세 계약 전 등기부등본 근저당 확인하는 법
전세를 알아보다 보면 마음에 드는 집이 나왔을 때 마음이 급해지기 마련입니다. 하지만 등기부등본 한 장만 제대로 볼 줄 알아도 대부분의 전세사기·깡통전세는 계약서에 도장을 찍기 전에 걸러낼 수 있어요.
2026년 하반기 들어 전세보증금 반환 문제가 계속 이슈가 되면서, 집을 구하는 분들이 스스로 위험을 확인하는 법에 관심이 많아졌습니다. 이 글에서는 어려운 법률 용어 없이 등기부등본에서 무엇을, 어느 순서로 확인해야 하는지 단계별로 정리했습니다.
- 등기부는 대법원 인터넷등기소에서 '말소사항 포함'으로 발급 — 계약 전·잔금 전 두 번 확인
- 안전 기준: 선순위 채권(근저당 채권최고액) + 내 보증금 ≤ 집 시세의 70~80%
- 갑구에 압류·가압류·경매·신탁이 있으면 원칙적으로 계약 중단
한눈에 보는 전세 안전 체크리스트
먼저 전체 흐름부터 짚어볼게요. 아래 항목을 위에서부터 순서대로 확인하시면 됩니다. 하나라도 걸리면 그 자리에서 멈추고 다시 따져보세요.
1. 등기부등본, 어디서 어떻게 떼나요?
등기부등본(정식 명칭 '등기사항전부증명서')은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있습니다. 집주인 동의도 필요 없어요. 주소만 알면 됩니다.
- 열람용: 700원 — 화면으로 보기만 (확인 용도로 충분)
- 발급용: 1,000원 — 출력·제출용
이때 반드시 '말소사항 포함'을 선택하세요. 과거에 어떤 빚이 있었다가 지워졌는지까지 보여줘야 집주인의 채무 이력을 제대로 판단할 수 있습니다. '현재 유효사항'만 보면 놓치는 정보가 생겨요.
💡 부동산에서 보여주는 등기부는 며칠 전 발급본일 수 있습니다. 계약 직전엔 반드시 내가 직접, 그날 날짜로 다시 확인하세요.
2. 등기부등본은 3층 구조입니다
등기부는 크게 세 부분으로 나뉩니다. 이 구조만 이해하면 어디서 뭘 봐야 하는지 헷갈리지 않아요.
| 구분 | 담는 내용 | 전세 세입자가 볼 곳 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 주소·면적·구조 | 계약할 집 주소·호수와 일치하는지 |
| 갑구 | 소유권 (누가 주인인지, 압류·가압류·경매·신탁) | 소유자 = 계약 상대인지 / 위험 등기 없는지 |
| 을구 | 소유권 외 권리 (근저당권·전세권 등 빚 담보) | 근저당 채권최고액이 얼마인지 |
핵심만 말하면, 갑구에서는 '주인과 위험 등기'를, 을구에서는 '빚(근저당)'을 확인한다고 기억하시면 됩니다.
3. 근저당 '채권최고액' 계산하는 법
을구에 근저당권이 잡혀 있다면, 집주인이 그 집을 담보로 은행 빚을 졌다는 뜻입니다. 이때 적힌 금액은 실제 빌린 돈이 아니라 채권최고액이에요.
은행은 보통 실제 대출금의 110~120%를 채권최고액으로 걸어둡니다. 이자·비용까지 회수하려는 안전장치죠. 그래서 채권최고액이 1억 2천만 원이면, 실제 대출은 대략 1억 원 안팎이라고 보시면 됩니다.
중요한 건 순서입니다. 집이 경매로 넘어가면 근저당(선순위)이 내 보증금보다 먼저 배당을 가져갑니다. 그래서 아래처럼 계산해 봐야 해요.
(근저당 채권최고액 + 나보다 먼저 들어온 보증금 + 내 전세보증금)
≤ 집 시세 × 0.7~0.8 이면 비교적 안전
예를 들어 시세 3억 원 집에 채권최고액 1억 원짜리 근저당이 있고, 내 전세가 1억 5천만 원이라면 합계는 2억 5천만 원. 시세의 약 83%로 다소 위험한 편입니다. 이럴 땐 보증금을 낮추거나, 근저당을 말소하는 조건을 특약으로 넣어야 해요.
4. 계약 전 → 계약 시 → 계약 후 단계별 체크
등기부 확인은 한 번으로 끝나지 않습니다. 세 시점에 나눠서 해야 사기를 막을 수 있어요. 특히 '잔금 직전 재확인'을 빼먹는 분이 많은데, 이게 가장 중요합니다.
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 계약 전 | 등기부 발급 → 소유자·근저당·압류 확인 / 시세 대비 안전 여부 계산 / 신분증으로 집주인 본인 확인 |
| 계약 시 | 계좌는 등기부상 소유자 명의로만 이체 / '잔금일까지 근저당 추가 설정 금지·기존 근저당 말소' 특약 / 계약 당일 확정일자 |
| 잔금·이사 | 잔금 직전 등기부 재발급(새 빚 없는지) / 이사 당일 전입신고 / 필요 시 전세보증금 반환보증 가입 |
대항력은 전입신고와 실제 이사(점유)를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 반면 근저당은 설정한 그 날 바로 효력이 생겨요. 그래서 잔금 치르는 날, 집주인이 몰래 대출을 받아 근저당을 걸면 그 빚이 내 보증금보다 앞서게 됩니다. 잔금 직전 재확인과 특약이 중요한 이유입니다.
5. 이런 등기부는 도장 찍지 마세요 — 위험신호
| 위험신호 | 왜 위험한가 |
|---|---|
| 갑구에 압류·가압류·경매개시 | 이미 빚 문제가 시작된 집. 보증금 회수 어려움 |
| 갑구에 신탁등기 | 실소유자는 신탁회사. 위탁자와 계약하면 무효 위험 — 신탁사 동의 필수 |
| 근저당 과다 (시세 대비 높음) | 경매 시 은행이 먼저 배당 → 깡통전세 위험 |
| 계약 직전 소유권 이전 | '바지 집주인'을 세운 사기 유형일 수 있음 |
| 소유자 ≠ 계약·계좌 명의 | 대리인 사칭·보증금 가로채기 위험 |
6. 사람들이 자주 놓치는 실수
- 계약 전에만 확인하고 끝 — 잔금 직전 재확인을 안 해 새 근저당에 당함
- 다가구주택 선순위 보증금 미확인 — 나보다 먼저 산 세입자들 보증금까지 합쳐야 진짜 위험도가 나옴 (주민센터에서 '전입세대 열람' 요청 가능)
- 확정일자만 받고 전입신고를 미룸 — 둘 다 있어야 대항력+우선변제권이 완성됨
- 집주인 계좌가 아닌 곳으로 송금 — 반드시 등기부상 소유자 본인 명의 계좌로
- 신탁 등기를 그냥 지나침 — 전입·확정일자를 받아도 보호 못 받을 수 있음
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본은 집주인 동의가 있어야 뗄 수 있나요?
아니요. 등기부는 공개 정보라 주소만 알면 누구나 대법원 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다. 집주인 동의나 계약 여부와 무관합니다.
Q. 근저당이 조금이라도 있으면 무조건 위험한가요?
근저당이 있다고 전부 위험한 건 아닙니다. (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금)이 시세의 70~80% 이하면 비교적 안전한 편입니다. 금액과 시세를 함께 따져야 해요.
Q. 확정일자와 전입신고는 언제 하나요?
확정일자는 계약서를 쓴 당일 바로 받는 것이 좋고, 전입신고는 실제 이사한 당일에 합니다. 대항력은 전입신고와 이사를 마친 다음 날 0시부터 생기니, 잔금·이사·전입을 같은 날 처리하는 것이 안전합니다.
Q. 신탁등기가 된 집은 절대 계약하면 안 되나요?
무조건 안 되는 건 아니지만 주의가 필요합니다. 신탁된 집은 신탁회사가 소유자이므로, 반드시 신탁회사의 '임대차 동의서'를 확인하고 신탁원부 내용을 따져야 합니다. 확인이 어렵다면 전문가 상담 후 결정하세요.
Q. 다가구주택은 뭘 더 확인해야 하나요?
다가구주택은 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 선순위가 됩니다. 등기부에는 이 금액이 안 나오니, 주민센터에서 '전입세대 열람'과 확정일자 부여 현황을 확인해 선순위 보증금 총액을 파악해야 합니다.
정리 — 계약 전 딱 3가지만
복잡해 보여도 핵심은 간단합니다. 아래 3가지만 꼭 지키세요.
- 등기부 두 번 확인: 계약 전 + 잔금 직전, 반드시 '말소사항 포함'으로
- 안전 계산: (근저당 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ≤ 시세의 70~80%
- 대항력 완성: 계약일 확정일자 + 이사일 전입신고, 소유자 명의 계좌로만 송금
※ 본 글의 정보는 2026년 8월 기준이며, 등기 열람·수수료 등 최신 정보는 대법원 인터넷등기소와 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적 상황은 변호사·공인중개사 등 전문가와 상담하세요.